Ein Energieausweis fürs Bürogebäude in Köln ist Pflicht, sobald Sie verkaufen, vermieten oder verpachten. Bis 31.12.2026 dürfen Sie noch zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen, ab 01.01.2027 gibt es für neue Büro-Ausweise nur noch den Bedarfsausweis mit Klassen A bis G. Ich stelle ihn für 899 Euro Festpreis aus, 24 Stunden nach vollständigen Angaben.
Büros wirken geordnet. Schreibtische, Besprechungsraum, Teeküche, Serverraum.
Energetisch sind sie trotzdem keine Wohnung mit mehr Steckdosen.
Meine These: Der Ausweis fürs Büro ist kein Formular zum Abheften. Er ist das erste Dokument, über das Käufer und Mieter mit Ihnen verhandeln.
Mein Büro liegt am Rudolfplatz. Ein paar hundert Meter weiter stehen Bürohäuser aus fast jedem Jahrzehnt: Wiederaufbau, Siebziger-Raster, Glas und Stahl. Jedes rechnet anders.
Hier lesen Sie, was heute gilt, was sich 2027 ändert und was Sie bereithalten sollten.
Inhalt
- Bürogebäude als Nichtwohngebäude
- Zonierung nach DIN 18599
- Typische Kennwerte
- Verbrauch oder Bedarf, 2026 und ab 2027
- Pflichten bei Vermietung, Anzeige und Aushang
- Kölner Büromarkt und § 40 GModG
- Kosten und Unterlagen
- Praxis-Tipps, Fehler und Fazit
Warum ist ein Bürogebäude ein Nichtwohngebäude?
Ein Nichtwohngebäude ist jedes Gebäude, das nicht überwiegend dem Wohnen dient, also auch Ihr Büro. Gerechnet wird nach DIN 18599, mit Beleuchtung, Lüftung und Kühlung als eigenen Posten. Beim Wohnhaus spielen diese Punkte keine Rolle, beim Büro entscheiden sie oft über das Ergebnis.
Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). § 80 GModG regelt, wann ein Ausweis vorliegen muss.
Bei einem modernen Büro macht der Strom für Kühlung und Kunstlicht häufig einen größeren Teil des Primärenergiebedarfs aus als die Heizwärme.
Das ändert die ganze Logik.
Zwei Bürohäuser in Braunsfeld. Gleiche Fläche, gleiches Baujahr, gleiche Fassade. Eines mit Fensterlüftung und Leuchtstoffröhren, das andere mit Lüftungsanlage und gekühlten Besprechungsräumen.
Die Hülle ist identisch. Der Ausweis ist es nicht.
Typische Büroformen in Köln:
- klassische Büroetage in der Innenstadt oder in Braunsfeld
- Praxis- oder Kanzleifläche im Agnesviertel
- Verwaltungsgebäude
- Coworking-Space in Ehrenfeld oder der Südstadt
- Büro mit Lager- oder Showroom-Anteil in Ossendorf
- Bürotrakt in einer Gewerbehalle in Gremberghoven
Den Überblick über alle gewerblich genutzten Gebäude gibt die Seite Energieausweise für Nichtwohngebäude. Haben Sie Büros in mehreren Städten, deckt gewerbepass.de den bundesweiten Bedarf ab.
Wie funktioniert die Zonierung nach DIN 18599?
Ein Büro wird in Nutzungszonen zerlegt, jede mit eigenen Randbedingungen: Solltemperatur, Beleuchtungsstärke, Nutzungszeit, Luftwechsel. Teil 10 der Norm definiert dafür über 30 Standardprofile. Ein Büroraum rechnet mit rund 500 Lux und 20 bis 21 Grad, ein Flur mit weniger, ein Serverraum mit ganzjährigem Kühlbedarf.
Bis 31.12.2026 rechne ich nach DIN V 18599:2018-09. Ab 01.01.2027 verweist das GModG auf DIN/TS 18599:2025-10, auch für die Nutzungsprofile in Teil 10.
Sobald sich eine Anforderung ändert, beginnt eine neue Zone. Typisch sind vier Bausteine:
- Büroräume: Standard-Solltemperatur, hohe Beleuchtungsstärke, interne Wärme durch Personen und Rechner.
- Verkehrsflächen: Flure und Treppenhäuser mit geringeren Anforderungen an Licht und Wärme.
- Serverräume: hohe interne Lasten, ganzjährige Kühlung, oft eigene Klimatechnik.
- Kantine oder Teeküche: hoher Luftwechsel und Warmwasserbedarf.
Die Norm erlaubt Vereinfachungen. Eine Fläche unter einem Prozent der Nutzfläche darf der Hauptzone zugeschlagen werden. Eine 12 Quadratmeter große Teeküche in einem 2.000-Quadratmeter-Büro muss man so nicht separat rechnen.
Ein Serverraum mit eigener Kälteanlage dagegen schon. Er ist klein, aber er läuft rund um die Uhr.
Genau hier trennt sich saubere Arbeit von Zahlenraten. Wer die Zonen falsch zuschneidet, bekommt einen Kennwert, der bei der Due Diligence, also der Prüfung durch Käufer oder Bank, nicht hält.
Welche Kennwerte sind für Kölner Büros typisch?
Der Endenergiebedarf eines Büros hängt stark an Baujahr und Technik. Als grobe Orientierung landet ein unsanierter Bau vor 1977 oft bei 210 bis 280 kWh pro Quadratmeter und Jahr, ein Neubau ab 2024 bei 55 bis 95. Ihr Objekt kann deutlich abweichen, deshalb zählt am Ende nur die Berechnung.
| Baujahr | Grober Endenergiebedarf (Wärme und Strom zusammen) | Typische Merkmale |
|---|---|---|
| vor 1977 | 210 bis 280 kWh/m²a | fehlende Dämmung, hohe Wärmeverluste |
| 1978 bis 1994 | 155 bis 215 kWh/m²a | erste Wärmeschutzverordnungen, hohe Lichtlasten |
| 1995 bis 2008 | 120 bis 170 kWh/m²a | verbesserter Standard, beginnende Kühlung |
| 2009 bis 2023 | 75 bis 130 kWh/m²a | LED-Beleuchtung, gute Anlagentechnik |
| Neubau ab 2024 | 55 bis 95 kWh/m²a | hoher Anteil erneuerbarer Energien |
Lesen Sie die Tabelle als Orientierung aus der Praxis, nicht als Kölner Statistik und nicht als amtlichen Vergleichswert. Im Ausweis selbst stehen Wärme und Strom getrennt. Ein Büro mit niedriger Heizlast kann trotzdem einen hohen Stromwert haben.
Und Köln? Laut den Zwischenergebnissen der kommunalen Wärmeplanung der Stadt Köln wurden rund 74 Prozent aller Kölner Gebäude vor 1979 errichtet. Das gilt für den gesamten Bestand, eine eigene Auswertung für Bürohäuser gibt es nicht.
Der Entwurf des Wärmeplans von November 2025 beziffert den Endenergieverbrauch der Kölner Gewerbegebäude auf rund 1.900 Gigawattstunden pro Jahr, mit knapp 80 Prozent Erdgas. Ein Sektorwert, keine Kennzahl für Ihr Büro. Was die Planung für Eigentümer bedeutet, steht im Ratgeber zur kommunalen Wärmeplanung in Köln.
Bedarf und Verbrauch weichen bei älteren Bürobauten oft spürbar voneinander ab. Diese Lücke ist der Grund, warum die Wahl der Ausweisart selten trivial ist.
Sie haben eine Bürofläche oder ein Bürogebäude in Köln? Geben Sie die Eckdaten ein und sehen Sie sofort Ihren Preis: Jetzt Festpreis für Ihren Büro-Energieausweis berechnen. Lieber direkt reden? Anruf oder WhatsApp: 0152 060 777 67. Bedarfsausweis für 899 Euro Festpreis, mit DIBt-Registriernummer, seit 2018 am Markt, 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis: Was gilt 2026 und was ab 2027?
Bis 31.12.2026 dürfen Eigentümer bestehender Büros zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen, Neubauten brauchen immer den Bedarfsausweis. Ab 01.01.2027 gibt es für Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis nur noch den Bedarfsausweis. Ich stelle für Büros ausschließlich Bedarfsausweise aus, weil sie das Gebäude bewerten und nicht den Mieter.
Der Verbrauchsausweis schaut auf die Abrechnungen von 36 Monaten. Er misst, wie das Gebäude genutzt wurde.
Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude selbst: Hülle, Heizung, Lüftung, Kühlung, Licht. Egal, ob gerade jemand friert oder Vollgas heizt.
Eine Büroetage in Deutz steht acht Monate leer. Der Verbrauch sinkt. Die gesetzliche Leerstandskorrektur ist eine Rechenpauschale. Was die Etage voll belegt braucht, zeigt sie nicht.
Genau das fragt Ihr nächster Mieter.
| Büro-Situation | Verbrauchsausweis zeigt | Bedarfsausweis zeigt |
|---|---|---|
| stabile Nutzung | Verhalten der Nutzer | Zustand von Hülle und Technik |
| Leerstand | pauschal korrigierten Wert | nutzerunabhängigen Kennwert |
| große Lüftung oder Kühlung | Betriebszeiten des Mieters | Effizienz der Anlage |
| Büro plus Lager oder Halle | Mischwert | getrennte Zonen |
| Verkauf mit Due Diligence | wenig über das Objekt | prüfbare Berechnung mit Empfehlungen |
Der Fahrplan ist klar. Bundestag und Bundesrat haben die GModG-Novelle am 10. Juli 2026 beschlossen, verkündet wurde sie am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226. Der neue Name gilt seit 29. Juli 2026. Das neue Energieausweisrecht steht in Artikel 2 der Novelle und gilt ab 01.01.2027, ohne zusätzliche Übergangsfrist.
| Thema | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Ausweisart | Verbrauch oder Bedarf, Neubau immer Bedarf | nur Bedarfsausweis |
| Effizienzklasse | keine für Nichtwohngebäude | A bis G nach Anlage 10a |
| Vorlageanlass | Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing | zusätzlich Verlängerung solcher Verträge |
| Baudenkmal | ausgenommen | Ausnahme entfällt |
| Form | keine Digitalpflicht | digital und maschinenlesbar |
| Berechnungsnorm | DIN V 18599:2018-09 | DIN/TS 18599:2025-10 |
| Gültigkeit | 10 Jahre | 10 Jahre, 2026er Ausweise bleiben gültig |
Die neue Skala misst das Verhältnis zum Referenzgebäude. Das ist ein rechnerischer Zwilling Ihres Büros mit gleicher Geometrie und Nutzung, aber normativer Hülle und Technik.
| Klasse | Primärenergiebedarf im Verhältnis zum Referenzgebäude |
|---|---|
| A | bis 1,0, nur für Nullemissionsgebäude |
| B | über 1,0 |
| C | über 1,48 |
| D | über 1,97 |
| E | über 2,46 |
| F | über 2,95 |
| G | über 3,5 |
Wohngebäude behalten ihre Skala von A+ bis H.
Ein 2026 korrekt ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, trägt aber keine Klasse nach neuem Recht. Die amtlichen Muster für 2027 hat der Bund noch nicht bekannt gemacht. Mehr dazu im Ratgeber Verbrauch oder Bedarf für Nichtwohngebäude.
Welche Pflichten gelten bei Vermietung, Anzeige und Aushang?
Den Ausweis müssen Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben. Fehlt er bei Verkauf oder Vermietung, drohen bis 10.000 Euro, bei Nichtvorlage in der Besichtigung bis 5.000 Euro (§ 108 GModG). Aushängen müssen nur Gebäude mit starkem Publikumsverkehr ab bestimmten Flächen.
Die meisten Büros werden vermietet. Dafür gilt § 80 Abs. 5 GModG:
„Soll ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Nutzungseinheit vermietet, verpachtet oder verleast werden, hat der Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber dem potenziellen Mieter, Pächter oder Leasingnehmer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen.”
§ 80 Abs. 5 Satz 1 GModG
Beim Verkauf regelt § 80 Abs. 4 GModG dieselbe Pflicht.
| Pflichtangabe in der Anzeige (§ 87 GModG) | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Art des Ausweises | ja | ja |
| Ausstellungsdatum | nein | ja |
| Energiewert | Endenergie, Wärme und Strom getrennt | Primärenergiebedarf |
| Effizienzklasse | für Büros nicht vorhanden | ja, A bis G |
| Baujahr | nein | ja |
| Wesentliche Energieträger | ja | ja |
Für Altausweise gelten auch nach 2026 die bisherigen Anzeigeangaben.
Beim Aushang gibt es zwei Schwellen:
- Behördengebäude mit starkem Publikumsverkehr und mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche brauchen einen Ausweis und hängen ihn aus.
- Sonstige Gebäude mit starkem Publikumsverkehr und mehr als 500 Quadratmetern hängen aus, wenn ein Ausweis existiert.
Ein Bürohaus ohne Kundenverkehr fällt meist nicht darunter, eine große Bankfiliale schon. Details im Ratgeber Aushangpflicht Energieausweis für Nichtwohngebäude.
Ab 2027 kommt ein Anlass dazu, der gerade Büros trifft: die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags. Gewerbemietverträge sind oft befristet. Wer ohne gültigen Ausweis verlängert, muss einen vorlegen.
Ein Ausweis, der erst bei der Vertragsunterschrift fehlt, ist ein teures Problem.
Was verlangen der Kölner Büromarkt und § 40 GModG bis 2033?
Der Kölner Büromarkt verlangt belastbare Energiedaten, weil Mieter zu modernen Flächen wandern und der Leerstand gestiegen ist. Ab 2030 und 2033 gelten nach § 40 GModG Renovierungsanforderungen für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude. Der Ausweis löst diese Pflicht nicht aus, aber er zeigt, wo Ihr Büro steht.
Für Ende 2025 nennen die Marktberichte der Maklerhäuser, etwa BNP Paribas Real Estate zum vierten Quartal 2025, je nach Methode 452.000 bis 497.000 Quadratmeter leere Bürofläche in Köln, etwa 5,4 bis 6,3 Prozent.
Die Halbjahresberichte 2026 liegen mit rund 5 bis 6,5 Prozent im selben Korridor, bei einer Spitzenmiete um 33,50 Euro pro Quadratmeter und deutlich gesunkenem Flächenumsatz.
Institutionelle Mieter fragen nach dem Ausweis, oft vor der Besichtigung. Sie brauchen die Zahlen für ihre eigenen ESG-Berichte, also ihre Nachhaltigkeitsberichte.
Ab 2027 steht bei jedem neu ausgewiesenen Büro eine Klasse in der Anzeige. Wer keine belastbaren Daten hat, zahlt über mietfreie Zeiten und Ausbauzuschüsse.
| Stichtag | Höchstwert Jahres-Primärenergiebedarf | Betroffen laut Gesetzesbegründung |
|---|---|---|
| ab 01.01.2030 | 3,5-Faches des Referenzgebäudes | etwa schlechteste 16 Prozent, im Wesentlichen Klasse G |
| ab 01.01.2033 | 2,95-Faches des Referenzgebäudes | etwa 26 Prozent, Klassen F und G |
Als erfüllt gelten etwa Gebäude ab Baujahr 1996 auf dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 und Gebäude, die überwiegend mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme versorgt werden. Ausnahmen gibt es unter anderem bei Abriss, Betriebsaufgabe, Baudenkmälern und Unzumutbarkeit. Einen Nachweis nach § 41 GModG verlangt nur die Behörde.
Der Ausweis selbst wird nicht gefördert, die Schritte danach schon:
- Das BAFA fördert laut Programmseite Modul 2, Stand 2026, eine Energieberatung für Nichtwohngebäude mit 50 Prozent der förderfähigen Kosten, höchstens 4.000 Euro.
- Die KfW fördert die Sanierung über den BEG-Kredit 263, Bedingungen im aktuellen Merkblatt.
- Für Neubauten gibt es den KfW-Kredit 299. Die KfW-55-Förderung ist seit 2022 eingestellt.
Was kostet der Energieausweis fürs Bürogebäude in Köln?
Bei energiepass® KÖLN kostet der Bedarfsausweis für ein Bürogebäude 899 Euro Festpreis, unabhängig von der Zonenzahl. Er kommt digital und DIBt-registriert, 24 Stunden nach vollständigen Angaben, und gilt zehn Jahre. Die Angaben schicken Sie telefonisch, per WhatsApp oder als Foto, ohne Anfahrt zum Objekt.
| Leistung | energiepass® KÖLN |
|---|---|
| Ausweisart | Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude nach DIN 18599 |
| Preis | 899 Euro Festpreis, Zonierung inklusive |
| Lieferung | digital, 24 Stunden nach vollständigen Angaben |
| Gültigkeit | 10 Jahre |
Zum Vergleich: Online-Anbieter verlangen für Bedarfsausweise für Nichtwohngebäude meist 650 bis 999 Euro, Energieberater 1.500 bis 4.000 Euro.
Dazu kommt meine Best-Case-Optimierung. Wo Belege fehlen, setzt das Verfahren vorsichtige Pauschalwerte an. Jede dokumentierte Modernisierung und jedes fotografierte Typenschild ersetzt eine Pauschale durch den echten Wert. Sie bekommen den besten Kennwert, den Ihr Gebäude sauber hergibt.
Was Sie bereithalten sollten:
- Grundrisse und Flächenaufstellung
- Baujahr und spätere Modernisierungen
- Angaben zu Heizung, Lüftung und Kühlung
- Beleuchtungskonzept, soweit relevant
- Nutzungsübersicht mit Serverräumen, Kantine, Lager
- Fotos von Gebäudehülle und Technik, gern mit Typenschildern
Fehlen Unterlagen, leite ich vieles aus Fotos und Baujahr ab. Auf Wunsch gibt es eine kostenlose Sichtprüfung von außen.
Die Checkliste Nichtwohngebäude führt durch die Unterlagen. Wer ausstellen darf, erklärt die Seite Ausstellungsberechtigte für Nichtwohngebäude. Den Ablauf vertieft der Beitrag Bedarfsausweis Nichtwohngebäude Köln.
Was rate ich Büroeigentümern aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen?
Drei Dinge sparen am meisten Zeit: Grundrisse früh aus der Bauakte holen, die Technik über Typenschilder belegen und gemischte Nutzung vor der Bestellung klären.
Tipp 1: Grundrisse früh beschaffen. Viele Eigentümer haben nur das alte Exposé. Die genehmigten Pläne liegen bei der Bauaktenstelle der Stadt Köln. Beantragen Sie die Einsicht, sobald Verkauf oder Vermietung absehbar ist.
Tipp 2: Jedes Typenschild fotografieren. Kessel, Lüftungsgerät, Kälteanlage, Warmwasserbereiter. Ohne Typenschild rechne ich mit Pauschalwerten, und die sind fast immer schlechter als die echte Anlage.
Tipp 3: Gemischte Nutzung vorher klären. Büro unten, Wohnungen oben? Bis 31.12.2026 wird nach § 106 GModG getrennt, wenn der Nichtwohnanteil über 10 Prozent der Nutzfläche liegt und sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich unterscheiden. Ab 2027 entfällt diese Regel, dann gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet wie bei einem Nichtwohngebäude. Ein Anruf klärt Ihren Fall.
Welche drei Fehler kosten Büroeigentümer Zeit und Geld?
Die drei häufigsten Fehler: Verbrauchsdaten aus Leerstandsjahren, ein Serverraum, der in der Bürozone verschwindet, und Wohngebäude-Angaben in der Büroanzeige.
Fehler 1: Leerstandsjahre im Verbrauchsausweis. Dort bestimmen Abrechnungszeitraum, Fläche und Leerstand den Wert. Drei Jahre mit halb leerer Etage ergeben eine Zahl, die der nächste Mieter mit seiner ersten Nebenkostenabrechnung widerlegt.
Fehler 2: Serverraum ohne eigene Zone. Dann fehlt der ganzjährige Kühlbedarf. Der Kennwert sieht besser aus, als das Gebäude ist, und hält keiner Prüfung stand.
Fehler 3: Wohngebäude-Angaben in der Anzeige. Bis Ende 2026 hat ein Büro-Ausweis keine Effizienzklasse. In die Anzeige gehören die Endenergiewerte für Wärme und Strom getrennt. Eine erfundene Klasse riskiert eine Abmahnung.
Fazit: Wann sollten Sie den Büro-Ausweis bestellen?
Bevor der erste Interessent fragt. Ein sauber zonierter Bedarfsausweis ist im Kölner Büromarkt Ihr stärkstes Argument und zeigt nebenbei, wo Ihr Gebäude vor 2030 steht.
Die Frage ist nur, ob Sie Ihre Zahlen kennen, bevor Ihr Mieter sie kennt.
Jetzt Festpreis für den Energieausweis Ihres Kölner Bürogebäudes berechnen
Wo finden Sie Quellen und weiterführende Seiten?
Hier stehen die Gesetzestexte, amtlichen Stellen und vertiefenden Ratgeber zu diesem Artikel.
- Energieausweis Gewerbeimmobilien Köln
- Energieausweise für Nichtwohngebäude
- § 80 GModG im konsolidierten Gesetzestext
- Neuregelungen des GModG beim Bund
- Registrierstelle des DIBt für Energieausweise
- BAFA Energieberatung für Nichtwohngebäude, Modul 2
Häufige Fragen
Braucht ein Bürogebäude in Köln einen Energieausweis?
Ja, sobald Sie ein beheiztes oder gekühltes Bürogebäude verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen (§ 80 GModG). Fehlt er bei Verkauf oder Vermietung, drohen bis 10.000 Euro Bußgeld, legen Sie ihn bei der Besichtigung nicht vor, bis 5.000 Euro (§ 108 GModG).
Warum wird ein Büro nach DIN 18599 berechnet?
Weil bei Nichtwohngebäuden neben Heizung und Warmwasser auch Beleuchtung, Lüftung und Kühlung in die Bilanz einfließen. Das Gebäude wird in Zonen geteilt, etwa Büro, Flur, Serverraum und Teeküche. Bis Ende 2026 gilt DIN V 18599:2018-09, ab 2027 DIN/TS 18599:2025-10. Teil 10 liefert über 30 standardisierte Nutzungsprofile.
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis für mein Büro?
Bis 31.12.2026 haben Sie für ein bestehendes Büro die Wahl, ein Neubau braucht immer den Bedarfsausweis. Ab 01.01.2027 gibt es für Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis nur noch den Bedarfsausweis mit Klassen A bis G. Ich stelle für Büros nur Bedarfsausweise aus. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig.
Was kostet der Ausweis fürs Bürogebäude in Köln?
Bei energiepass® KÖLN kostet der Bedarfsausweis für ein Bürogebäude 899 Euro Festpreis, unabhängig von der Zahl der Zonen. Sie bekommen ihn digital und DIBt-registriert, 24 Stunden nach vollständigen Angaben. Die Angaben schicken Sie telefonisch, per WhatsApp oder als Foto. Der Ausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung.