Ein Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude in Köln kostet bei energiepass® KÖLN 899 Euro Festpreis. Energieberater verlangen laut meiner Marktauswertung 2026 meist 1.500 bis 4.000 Euro, Online-Anbieter 650 bis 999 Euro. Der Aufwand ist höher als beim Wohnhaus, weil das Gebäude nach DIN V 18599 in Zonen zerlegt und rechnerisch bilanziert wird.
Ein Nichtwohngebäude ist jedes Gebäude, das nicht überwiegend dem Wohnen dient: Büro, Laden, Praxis, Halle, Hotel, Werkstatt.
Meine These: Der teure Teil eines Gewerbe-Energieausweises ist nicht die Rechnung. Es ist die Unordnung in den Unterlagen.
Beim Wohnhaus fragt man: Wie alt, wie groß, welche Heizung?
Beim Nichtwohngebäude fragt man: Welche Nutzung, welche Zone, welche Technik, welche Betriebszeiten, welche Lüftung, welche Kühlung?
Und ab dem 1. Januar 2027 gibt es für Nichtwohngebäude bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Vertragsverlängerung keinen anderen neuen Ausweis mehr. So regelt es das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) in der Fassung der Novelle vom 23. Juli 2026.
Ich bin Stephan Grosser, Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Seit 2018 erstellen wir Energieausweise in Köln, jeden mit DIBt-Registriernummer. In diesem Ratgeber erfahren Sie:
- was der Ausweis kostet und wovon der Aufwand abhängt
- was sich ab 2027 ändert, inklusive der Klassen A bis G
- wie die Zonierung abläuft und welche Unterlagen Sie brauchen
- was das für Kölner Objekte heißt, von der Südstadt bis Gremberghoven
- welche Tipps Zeit sparen und welche Fehler Geld kosten
Was kostet ein Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude in Köln?
Bei energiepass® KÖLN zahlen Sie 899 Euro Festpreis. Laut meiner Marktauswertung 2026 liegen Online-Anbieter für NWG-Bedarfsausweise bei 650 bis 999 Euro, Energieberater meist bei 1.500 bis 4.000 Euro. Mein Preis steht vorab fest, ohne Nachberechnung nach Aufwand.
Warum ist die Spanne am Markt so breit? Weil Gebäudetyp und Anlagentechnik den Aufwand treiben. Ein Lager mit Gastherme ist schnell gerechnet. Ein Hotel mit Lüftung, Großküche und Kälteanlage nicht.
| Anbieter | Preis NWG-Bedarfsausweis | Was Sie wissen sollten |
|---|---|---|
| Online-Anbieter | 650 bis 999 € | Spanne je nach Anbieter, Marktauswertung 2026 |
| Energieberater | 1.500 bis 4.000 € | Spanne je nach Objekt und Umfang, Marktauswertung 2026 |
| energiepass® KÖLN | 899 € Festpreis | DIBt-registriert, Best-Case-Optimierung, Lieferung 24 Stunden nach vollständigen Angaben |
Wie halte ich den Preis bei 899 Euro? Ich arbeite standardisiert und digital, und Sie haben mich als persönlichen Ansprechpartner statt Callcenter. Was Ihr Objekt braucht, kläre ich vorab am Telefon. So bleibt der Preis der Endpreis.
Dazu kommt die Best-Case-Optimierung. Ich rechne jede belegte Modernisierung ein: das gedämmte Dach, die neuen Fenster, die erneuerte Lüftung. Pauschale Standardwerte setze ich nur dort an, wo wirklich nichts belegt ist.
Warum kostet der NWG-Bedarfsausweis mehr als der Ausweis fürs Wohnhaus?
Weil er mehr beantwortet. Ein Verbrauchsausweis liest Abrechnungen ab. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Bauteilen und Technik. Bei Nichtwohngebäuden fließen zusätzlich Beleuchtung, Lüftung und Kühlung ein, getrennt nach Wärme und Strom.
Beim Wohngebäude betrachtet man im Kern Heizung und Warmwasser.
Beim Nichtwohngebäude kommen Nutzungsprofile dazu. Ein frequentierter Verkaufsraum in Ehrenfeld, ein klimatisierter Serverraum im Mediapark und ein unbeheiztes Lager in Gremberghoven verhalten sich energetisch völlig unterschiedlich.
Gleicher Quadratmeter. Drei Welten.
Ein Verbrauchsausweis zeigt, wie genutzt wurde. Leerstand, Homeoffice-Tage, ein milder Winter: alles steckt in der Zahl. Ein halb leeres Bürohaus sieht darin besser aus, als es ist.
Der Bedarfsausweis fragt: Was braucht dieses Gebäude bei normaler Nutzung? Genau das interessiert Käufer, Mieter und Banken.
Was ändert das GModG ab 2027 für Gewerbeobjekte?
Die GModG-Novelle wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Name und Heizungsteil gelten seit dem 29. Juli 2026, das neue Energieausweisrecht ab dem 1. Januar 2027. Ab dann gibt es für Nichtwohngebäude bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung als neuen Ausweis nur noch den Bedarfsausweis.
Eine Übergangsfrist für die Ausweisregeln gibt es nicht. Der Stichtag ist der 1. Januar 2027.
§ 82 Abs. 1 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung erlaubt den Verbrauchsausweis nur noch für ein Gebäude, „das ausschließlich Wohnzwecken dient“.
Ein Büro, ein Laden, eine Praxis dienen nicht ausschließlich dem Wohnen. Damit ist die Frage beantwortet.
| Thema | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Neuer Ausweis bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung | Verbrauchs- oder Bedarfsausweis | nur Bedarfsausweis |
| Vertragsverlängerung | kein Vorlageanlass | Vorlageanlass, auch bei Pacht und Leasing |
| Effizienzklasse | keine Klasse für Nichtwohngebäude | Klassen A bis G nach Anlage 10a |
| Baudenkmal | vom Ausweis ausgenommen | Ausweispflicht bei Anlass |
| Kleines Gebäude ohne Ausweispflicht | höchstens 50 m² Nutzfläche | weniger als 50 m² Nutzfläche |
| Form | Muster der Bekanntmachung vom Dezember 2023 | digital und maschinenlesbar, Papier auf Verlangen |
| Rechennorm | DIN V 18599:2018-09 | DIN/TS 18599:2025-10 |
Die Skala A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude. Wohngebäude behalten A+ bis H. Gebildet wird sie als Verhältnis: errechneter Primärenergiebedarf geteilt durch den Bedarf eines Referenzgebäudes, also eines rechnerischen Zwillings mit gleicher Geometrie und Nutzung, aber normierter Hülle und Technik.
| Klasse | Faktor zum Referenzgebäude nach Anlage 10a GModG |
|---|---|
| A | bis 1,0, nur für Nullemissionsgebäude |
| B | über 1,0 bis 1,48 |
| C | über 1,48 bis 1,97 |
| D | über 1,97 bis 2,46 |
| E | über 2,46 bis 2,95 |
| F | über 2,95 bis 3,5 |
| G | über 3,5 |
Ein sehr gutes Bürohaus mit Gasheizung landet also bestenfalls in B. Und weil ab 2027 neue Primärenergiefaktoren gelten, etwa für Strom 1,5 statt 1,8, kann dasselbe Gebäude 2027 andere Werte zeigen als 2026.
Zur Beruhigung: Bereits ausgestellte Verbrauchsausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehnjährigen Gültigkeit nutzbar. Niemand muss sie auf A bis G umschreiben lassen.
Und die Sanierungspflicht? Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG ab 2030 bzw. 2033 gesetzliche Renovierungsanforderungen: höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes ab 2030, das 2,95-fache ab 2033, mit Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler. Der Ausweis löst diese Pflicht nicht aus. Für Wohngebäude gibt es keine Sanierungspflicht nach Klasse.
Wer verkaufen oder neu vermieten will, wählt deshalb gleich den Bedarfsausweis. Er erfüllt die Pflicht 2026 und nimmt die Regel von 2027 vorweg.
Sie wollen wissen, was Ihr Gewerbeobjekt braucht? Jetzt Festpreis für Ihr Nichtwohngebäude berechnen oder anrufen unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp. Ich prüfe Ihren Fall persönlich, und wir erstellen seit 2018 hunderte Ausweise aus Köln und dem Umland, jeden mit DIBt-Registriernummer.
Wie läuft die Berechnung nach DIN V 18599 ab?
Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude wird bis 31.12.2026 nach DIN V 18599:2018-09 berechnet, ab 01.01.2027 nach DIN/TS 18599:2025-10. Kernstück ist die Zonierung: Das Gebäude wird in Bereiche gleicher Nutzung und Technik aufgeteilt, deren Bedarf getrennt bilanziert wird.
Eine Zone ist ein Bereich mit einheitlichen Anforderungen an Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung und Warmwasser. Ändert sich eine davon, beginnt eine neue Zone. Die Räume müssen nicht nebeneinander liegen: Alle Büros eines Hauses können eine Zone bilden, über mehrere Geschosse verteilt.
Die Norm erlaubt Vereinfachungen:
- Eine Zone unter 1 Prozent der Gesamtnutzfläche darf einer Hauptzone zugeschlagen werden. Die Teeküche wird so nicht zur eigenen Zone.
- Zonen unter 5 Prozent der Fläche dürfen mit ähnlichen inneren Lasten zusammengefasst werden.
- Einfache Gebäude bis 1.000 m² Nettogrundfläche lassen sich oft im Ein-Zonen-Modell rechnen, etwa eine reine Lagerhalle.
Ein Beispiel: Geschäftshaus mit Laden im Erdgeschoss, Büros darüber, Lager im Keller. Drei Hauptzonen. Hat der Serverraum eigene Kühlung und mehr als 1 Prozent der Fläche, wird er die vierte. Eine Frage am Telefon klärt das.
| Schritt | Inhalt |
|---|---|
| 1. Einordnung | Nutzung, Gebäudetyp, Ausweispflicht, Gebäudeteil-Frage |
| 2. Unterlagen | Grundrisse, Flächen, Technik, Fotos per Upload oder WhatsApp |
| 3. Zonierung | Aufteilung nach Nutzung und Konditionierung |
| 4. Bilanzierung | Bedarfsberechnung je Zone nach DIN V 18599 |
| 5. Registrierung | DIBt-Registriernummer |
| 6. Lieferung | digitaler Energieausweis, 24 Stunden nach vollständigen Angaben |
Für Sie selbst sind es drei Schritte:
- Eckdaten im Rechner eingeben oder anrufen.
- Unterlagen und Fotos schicken, ich frage gezielt nach.
- Den fertigen Ausweis am nächsten Tag in Ihrer Inbox öffnen.
Ihre Daten kommen telefonisch und per Foto zu mir. Das einzige Element am Objekt ist eine kostenlose Sichtprüfung von außen, ohne Termin.
Welche Unterlagen brauche ich, und wie schnell geht es?
Je klarer Flächen, Nutzungen und Technik dokumentiert sind, desto schneller wird der Bedarfsausweis. Liegen die Daten vollständig vor, liefere ich digital in 24 Stunden. Unklare Zonen und fehlende Technikdaten sind die häufigsten Verzögerer.
Vorbereiten sollten Sie:
- Grundrisse und Flächen je Nutzung
- Baujahr und Modernisierungen mit Belegen
- Heizungs-, Lüftungs- und Kühlungsdaten
- Angaben zur Beleuchtung, soweit relevant
- Fotos außen und innen
- vorhandene Ausweise oder Gutachten
Die Checkliste Energieausweis Nichtwohngebäude hilft beim Sammeln. Wer ausstellen darf, steht auf der Seite Ausstellungsberechtigte für Nichtwohngebäude.
Was, wenn Daten fehlen? Dann fangen wir trotzdem an. Ich sage Ihnen, welche Angabe wirklich zählt und welche ich mit Normwerten ersetzen kann. Meistens fehlen zwei oder drei Dinge, nicht zwanzig.
Der Rechenkern ist nicht das Nadelöhr. Die Datenlage ist es.
Was bedeutet das für Kölner Gewerbeobjekte konkret?
Köln ist bei Nichtwohngebäuden extrem heterogen. Ein Laden in der Südstadt, eine Praxis in Nippes, ein Büro in Deutz oder eine Logistikhalle in Gremberghoven folgen nicht derselben Logik. Ab 2027 brauchen sie bei Verkauf oder Vermietung ohne gültigen Ausweis alle den Bedarfsausweis.
Rund um den Flughafen und in Ossendorf ist die Zonierung oft simpler, weil große Flächen einheitlich genutzt werden. In der Innenstadt erzeugen Publikumsverkehr, Serverräume, Lüftung und wechselnde Mieter mehr Zonen.
Dazu kommt der Kölner Bestand aus dem Wiederaufbau der Nachkriegsjahre, der energetisch häufig in den unteren Klassen liegt. Gerade hier zahlt sich die Best-Case-Optimierung aus, wenn Modernisierungen belegt sind.
Typisch für viele Veedel: Laden unten, Wohnungen oben. Ob ein oder zwei Ausweise nötig sind, erkläre ich im Ratgeber Laden unten, Wohnungen oben.
Und die Denkmäler? Bis 31.12.2026 sind Baudenkmäler vom Ausweis ausgenommen. Ab 2027 brauchen auch sie bei Verkauf, Vermietung oder Verlängerung einen Ausweis. Mehr auf der Seite Energieausweis und Denkmalschutz in Köln.
Ein Käufer fragt nicht abstrakt nach dem GModG. Er fragt: Warum ist die Klasse so? Warum steht im Exposé ein anderer Energieträger als im Keller? Ein sauber gerechneter Bedarfsausweis hält diese Fragen aus.
Wer die Pflicht ignoriert, riskiert nach § 108 GModG bis 10.000 Euro Bußgeld, wenn bei Verkauf oder Vermietung kein oder ein falscher Ausweis vorliegt, und bis 5.000 Euro, wenn er Interessenten nicht rechtzeitig vorgelegt wird.
Mehr dazu im Ratgeber Verbrauch oder Bedarf beim Nichtwohngebäude. Haben Sie Objekte in ganz Deutschland, hilft unsere bundesweite Schwestermarke gewerbepass.de für Nichtwohngebäude.
Welche Praxis-Tipps sparen Ihnen Zeit und Rückfragen?
Aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen entscheiden drei Handgriffe darüber, ob Ihr Ausweis morgen fertig ist oder in Rückfragen hängt.
Flächen je Nutzung liefern. Die Mieterliste mit Quadratmetern pro Einheit reicht mir oft für die erste Zonierung. „1.200 m² Gewerbe“ reicht nicht.
Typenschilder fotografieren. Heizkessel, Lüftungsgerät, Kälteanlage. Ein scharfes Handyfoto ersetzt fünf Rückfragen beim Hausmeister.
Fehlende Pläne nicht abwarten. Die Bauakte können Eigentümer bei der Bauaktenstelle der Stadt Köln einsehen. Bis die Kopien da sind, helfen Mietflächenpläne oder die Fluchtwegpläne im Flur.
Planen Sie danach eine Sanierung? Förderfähig sind Sanierungen von Nichtwohngebäuden über die Bundesförderung für effiziente Gebäude. Maßgeblich sind die Bedingungen im aktuellen Merkblatt, das Sie über die Förderseite der KfW zur Bundesförderung für effiziente Gebäude finden. Gefördert wird dort die Sanierung, nicht der Energieausweis selbst.
Welche Fehler kosten Gewerbeeigentümer am meisten Geld?
Die teuersten Fehler sind keine Rechenfehler. Es sind drei falsche Annahmen über Ausweisart, Exposé und Klassen.
Auf den Verbrauchsausweis setzen. Wer im Frühjahr 2027 verkaufen will und keinen gültigen Ausweis hat, bekommt keinen Verbrauchsausweis mehr.
Im Exposé eine Klasse erfinden. Ein 2026 ausgestellter NWG-Ausweis hat keine Klasse. Bis 31.12.2026 verlangt § 87 GModG in der Anzeige Ausweisart, Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom und die wesentlichen Energieträger. Ab 2027 nennt die Anzeige bei neuen Ausweisen Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger.
F oder G als Sanierungsbefehl lesen. Die Klasse verpflichtet zu nichts. Ob § 40 GModG Ihr Gebäude betrifft, hängt am Faktor zum Referenzgebäude, an Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen.
Was fragen Kölner Eigentümer zum NWG-Bedarfsausweis am häufigsten?
Fast alle Fragen drehen sich um Preis, Stichtag 2027, Zonierung, Dauer und vorhandene Ausweise.
Was kostet ein Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude in Köln?
Bei energiepass® KÖLN kostet der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude 899 Euro Festpreis, ohne Nachberechnung nach Aufwand. Laut meiner Marktauswertung 2026 verlangen Online-Anbieter 650 bis 999 Euro, Energieberater meist 1.500 bis 4.000 Euro. Den Preis kennen Sie vorab.
Was ändert das GModG ab 2027 für Nichtwohngebäude?
Ab dem 1. Januar 2027 gilt das neue Energieausweisrecht der GModG-Novelle, verkündet am 28.07.2026. Wer dann für Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Vertragsverlängerung einen neuen Ausweis braucht, bekommt für ein Nichtwohngebäude nur noch den Bedarfsausweis. Neu sind auch die Klassen A bis G und die digitale Form.
Was ist die Zonierung nach DIN V 18599?
Die Zonierung teilt das Gebäude in Bereiche gleicher Nutzung und Technik auf, etwa Büro, Flur, Lager oder Verkauf. Für jede Zone wird der Energiebedarf getrennt bilanziert. Kleine Zonen unter 1 Prozent der Fläche dürfen einer Hauptzone zugeschlagen werden, damit die Rechnung handhabbar bleibt.
Wie lange dauert die Erstellung?
Die Rechnung ist nicht das Nadelöhr, die Datenlage ist es. Liegen Flächen, Pläne und Technikdaten vollständig vor, liefere ich den Ausweis 24 Stunden später digital in Ihre Inbox. Fehlt etwas, kläre ich das vorher mit Ihnen telefonisch oder per Foto.
Bleibt mein vorhandener Verbrauchsausweis für das Gewerbeobjekt gültig?
Ja. Ein vor 2027 ausgestellter Energieausweis bleibt zehn Jahre ab Ausstellung gültig, auch ein Verbrauchsausweis für ein Gewerbeobjekt. Es gibt keine Austauschpflicht und kein Umschreiben auf A bis G. Erst wenn der Ausweis fehlt oder abgelaufen ist und ein Anlass kommt, brauchen Sie ab 2027 einen Bedarfsausweis.
Fazit: Was sollten Sie jetzt tun?
Der NWG-Bedarfsausweis ist aufwendiger, weil er das Gebäude wirklich bewertet, statt Verbrauch abzulesen. Ab dem 1. Januar 2027 ist er für jeden neuen Ausweis bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung Pflicht. Wer jetzt handelt, wählt gleich die zukunftssichere Variante zum Festpreis von 899 Euro.
Alle Varianten finden Sie auf der Seite Energieausweise für Nichtwohngebäude.
Warten macht den Ausweis nicht billiger. Nur den Zeitdruck größer.
Jetzt Festpreis für Ihren Bedarfsausweis in Köln berechnen. 899 Euro, DIBt-registriert, Best-Case-Optimierung, Ausweis 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox. Lieber reden? 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.
Wo finde ich Gesetz, Register und weitere Ratgeber?
Den Gesetzestext finden Sie bei gesetze-im-internet.de und im Bundesgesetzblatt, die Registrierstelle beim DIBt.