Bauantrag vor November 1977 und höchstens vier Wohnungen? Dann brauchen Sie bis Ende 2026 in der Regel einen Bedarfsausweis.

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Ab 1. Januar 2027 gilt das neue Ausweisrecht des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz, BGBl. 2026 I Nr. 226). Für reine Wohngebäude haben Sie dann die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis, die Klassen A+ bis H bleiben. Die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt, und auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags wird ein Anlass für die Vorlage. Ein Ausweis, der 2026 ausgestellt wurde, bleibt 10 Jahre gültig, eine Austauschpflicht gibt es nicht. Unsere Empfehlung bleibt der Bedarfsausweis.

Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing muss ein Energieausweis ausgestellt werden, wenn noch kein gültiger Ausweis für das Gebäude vorliegt und keine gesetzliche Ausnahme greift. Bis 31.12.2026 ist bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 für diese Anlässe ein Bedarfsausweis erforderlich. Das gilt nicht, wenn das Gebäude bereits bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllte oder später auf dieses Niveau gebracht wurde. Ab 1. Januar 2027 gilt das neue Ausweisrecht des GModG; bei reinen Wohngebäuden haben Sie dann die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Bei gesetzlichen Ausnahmen, beispielsweise für Baudenkmäler (nur bis 31.12.2026, ab 1. Januar 2027 entfällt die Denkmal-Ausnahme), entfallen die entsprechenden Ausweispflichten beim Verkauf. Greift keine gesetzliche Ausnahme, muss für den Verkauf ein Energieausweis ausgestellt werden, sofern noch kein gültiger Ausweis vorliegt. Der gültige Energieausweis oder eine Kopie ist dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Findet keine Besichtigung statt, muss er dem potenziellen Käufer unverzüglich vorgelegt werden, spätestens unverzüglich auf dessen Aufforderung. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags ist dem Käufer der Energieausweis oder eine Kopie zu übergeben. Pflichtangaben in einer kommerziellen Immobilienanzeige sind erforderlich, wenn bei ihrer Aufgabe bereits ein Energieausweis vorliegt; bei Wohngebäuden gehört dann auch die darin angegebene Energieeffizienzklasse dazu.

Die Ausnahmen sind unterschiedlich geregelt: Auf kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche sind die Vorschriften über Energieausweise nicht anzuwenden. Bei Wohngebäuden ist dafür die gesetzliche Gebäudenutzfläche nach § 3 Absatz 1 Nummer 10 und 26 GModG maßgeblich, nicht einfach die Wohnfläche. Bei Baudenkmälern gelten die Verkaufs-, Vermietungs-, Vorlage-, Übergabe- und Aushangpflichten nach § 80 Absatz 3 bis 7 GModG nur bis 31.12.2026 nicht; ab 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme. Mit Ausnahme der Vorschriften über die energetische Inspektion gilt das GModG außerdem nicht für Gebäude, die dem Gottesdienst oder anderen religiösen Zwecken gewidmet sind, sowie für Wohngebäude mit einer vorgesehenen Nutzung von weniger als vier Monaten jährlich oder mit begrenzter jährlicher Nutzung und einem erwarteten Energieverbrauch von weniger als 25 Prozent einer ganzjährigen Nutzung. Allein das Alter des Hauses begründet keine Ausnahme.

Das bloße Nichtbesitzen eines Energieausweises wird nicht pauschal mit einem Bußgeld belegt. Bis zu 10.000 EUR können bei bestimmten vorsätzlichen oder leichtfertigen Pflichtverletzungen drohen, etwa wenn ein erforderlicher Ausweis nicht ordnungsgemäß oder nicht rechtzeitig vorgelegt beziehungsweise übergeben wird oder vorgeschriebene Angaben in einer Immobilienanzeige fehlen.

Stellen Sie zunächst die vorhandenen Angaben zu Baujahr, Wohnfläche, Heizungsart und bereits durchgeführten Sanierungen zusammen, zum Beispiel zu neuen Fenstern, einer Dachdämmung oder einem Heizungstausch. Wenn einzelne Angaben fehlen, nennen Sie einfach, was Ihnen bekannt ist und welche Informationen noch offen sind.

Allein ein Alter von 50 Jahren begründet keine pauschale Sanierungs- oder Heizkesseltauschpflicht. Bei Wohngebäuden sowie bei Nichtwohngebäuden, die jährlich mindestens vier Monate auf mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, muss eine zugängliche oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum grundsätzlich gedämmt werden, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt. Ziel ist ein Wärmedurchgangskoeffizient von höchstens 0,24 W/(m²·K). Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt ist oder bereits den Mindestwärmeschutz erfüllt. Bei einer Dämmung in Deckenzwischenräumen gilt bei technisch begrenzter Schichtdicke eine Sonderregel: Einzubauen ist die nach anerkannten Regeln der Technik höchstmögliche Dämmschichtdicke mit einem Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K). Bei Einblasdämmung in Hohlräumen oder Dämmmaterialien aus nachwachsenden Rohstoffen gilt abweichend 0,045 W/(m·K). Bei einer Zwischensparrendämmung greift diese Sonderregel nur, wenn die Dämmschichtdicke durch eine innenseitige Bekleidung oder die Sparrenhöhe begrenzt ist. Bei einem selbst bewohnten Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen greift außerdem die Wirtschaftlichkeitsausnahme, soweit sich die Nachrüstungskosten nicht innerhalb angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lassen. Die früheren §§ 71 bis 73 wurden zum 29. Juli 2026 gestrichen; deshalb folgt allein aus einem Kesselalter von mehr als 30 Jahren keine pauschale Austauschpflicht.

Beim Kauf können je nach Gebäude Nachrüstungspflichten bestehen. Eine zugängliche oberste Geschossdecke beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum ist unter den Voraussetzungen des § 35 GModG zu dämmen, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt und weder die Dachalternative noch eine gesetzliche Ausnahme greift. Außerdem muss die Wärmeabgabe bisher ungedämmter, zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume nach Anlage 8 begrenzt werden. Für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, deren Eigentümer am 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnte, werden diese Pflichten erst beim Eigentümerwechsel vom neuen Eigentümer verlangt. Die Zweijahresfrist läuft ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 und beginnt bei weiteren Verkäufen nicht erneut. Allein aus einem Kesselalter von mehr als 30 Jahren folgt keine pauschale Austauschpflicht. Weitere Anforderungen können je nach Gebäude und späteren Maßnahmen hinzukommen.

Nein! Ein altes Haus kann durchaus gute Werte erreichen, wenn es modernisiert wurde. Durch meine Best-Case-Optimierung berücksichtige ich alle Verbesserungen wie neue Fenster, Dachdämmung oder eine moderne Heizung. Viele Altbauten erreichen Klasse C oder D - deutlich besser als erwartet.

Der Verbrauchsausweis wird anhand erfasster Energieverbrauchsdaten aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten berechnet und berücksichtigt unter anderem Witterung und längere Leerstände. Der Bedarfsausweis beruht auf Berechnungen zu den energetischen Eigenschaften des Gebäudes. Bis 31.12.2026 ist bei einem Verkaufs- oder Vermietungsanlass für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 grundsätzlich ein Bedarfsausweis erforderlich, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift, kein gültiger Ausweis vorliegt und das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 weder bei der Baufertigstellung noch durch spätere Änderungen erreicht wurde. Ab 1. Januar 2027 darf der Verbrauchsausweis nur noch für reine Wohngebäude ausgestellt werden, und bei Wohngebäuden haben Sie die Wahl zwischen beiden Ausweisarten. Unsere Empfehlung ist immer der Bedarfsausweis.