Am Freitag, den 10. Juli 2026, hat der Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in zweiter und dritter Lesung beschlossen – in namentlicher Abstimmung mit 323 Ja- zu 271 Nein-Stimmen. Noch am selben Tag hat der Bundesrat das Gesetz gebilligt; ein Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses fand keine Mehrheit. Das GModG löst das bisherige GEG (das sogenannte „Heizungsgesetz”) ab und setzt die europäische Gebäuderichtlinie EPBD in deutsches Recht um.
Für Eigentümer in Köln ist das relevant – und zwar nicht erst irgendwann, sondern bei der nächsten Entscheidung über Verkauf, Vermietung oder einen fälligen Energieausweis. Dieser Artikel erklärt, was beschlossen wurde, was sich beim Energieausweis für Wohngebäude ändert und warum es sich lohnt, jetzt zu handeln. Stand: 12. Juli 2026.
Was genau wurde am 10. Juli beschlossen?
Wichtig zur Einordnung: Das Gesetz ist beschlossen, aber noch nicht im Bundesgesetzblatt verkündet. Die Verkündung wird für die zweite Julihälfte 2026 erwartet. Erst dann stehen die exakten Stichtage fest. Deshalb gelten für die Termine unten Näherungswerte – die Richtung ist aber klar.
Das GModG tritt gestuft in Kraft. Der Heizungsteil greift bereits kurz nach der Verkündung: Die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht beim Heizungstausch entfällt, Öl- und Gasheizungen bleiben grundsätzlich einbaubar, dafür müssen Brennstoffe schrittweise klimaneutraler werden (“Bio-Treppe”: 10 % ab 2029, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040). Der für Sie als Eigentümer entscheidende Energieausweis-Teil kommt später – rund sechs Monate nach der Verkündung, also voraussichtlich Anfang 2027.
Was ändert sich beim Energieausweis für Wohngebäude?
Die gute Nachricht zuerst – und sie ist gerade für Köln wichtig: Die Skala A+ bis H bleibt. Anders als teils befürchtet bekommen Wohngebäude keine neue A-G-Einstufung. Die Buchstaben auf Ihrem Ausweis bedeuten also weiterhin dasselbe. Die Umstellung auf eine neue Skala ist für Wohngebäude auf eine spätere Novelle verschoben.
Trotzdem ändert sich einiges:
- Volle Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis für alle Wohngebäude. Die alte Pflicht zum Bedarfsausweis für kleine Altbauten (Bauantrag vor 1977, bis zu vier Wohnungen) entfällt. Das betrifft in Köln sehr viele Häuser – von der Gründerzeit-Villa in Marienburg bis zum Nachkriegs-Reihenhaus in Nippes.
- Neue Pflichtangaben: Zusätzlich zum Kennwert in kWh/m²a wird künftig die absolute Endenergie in MWh pro Jahr ausgewiesen, dazu der Anteil erneuerbarer Energien am Standort sowie Treibhausgas-Angaben.
- Digital und maschinenlesbar als Standard – den Papierausweis gibt es nur noch auf Wunsch.
- Neue Vorlagepflicht bei der Verlängerung befristeter Mietverträge. Bislang war der Ausweis vor allem bei Neuvermietung und Verkauf vorzulegen; künftig auch bei der Verlängerung.
Für den gesetzlichen Rahmen dieser Änderungen können Sie sich beim Bundestag und für die künftigen Ausweismuster beim BBSR informieren.
Warum die neue Berechnung Ihre Einstufung verändern kann
Der wichtigste, aber am wenigsten beachtete Punkt betrifft alle Bedarfsausweise, die ab dem Stichtag erstellt werden. Grundlage ist dann eine neue Rechennorm (DIN/TS 18599:2025-10) mit neuem Referenzgebäude – und vor allem: neue Primärenergiefaktoren.
Konkret sinkt der Faktor für Strom von 1,8 auf 1,5 – das begünstigt Wärmepumpen. Der Faktor für Holz und Biomasse steigt dagegen von 0,2 auf 0,7 und damit auf mehr als das Dreifache. Für ein Kölner Haus mit Pellet- oder Scheitholzheizung kann das bedeuten: Dasselbe Gebäude bekommt nach neuem Recht eine schlechtere Effizienzklasse – ohne dass sich am Haus irgendetwas geändert hat. Fossile Brennstoffe bleiben beim Faktor 1,1, Fernwärme wird künftig nach der Carnot-Methode bewertet.
Das ist kein Grund zur Panik, aber ein guter Grund, den Zeitpunkt bewusst zu wählen.
Was bedeutet das speziell für den Kölner Immobilienmarkt?
Köln hat einen großen Altbaubestand und einen sehr aktiven Verkaufs- und Vermietungsmarkt. Beides trifft hier zusammen:
- Altbau vor 1977: Die wegfallende Bedarfsausweis-Pflicht ist eine echte Erleichterung. Ein Verbrauchsausweis ist in vielen Fällen die günstigere Variante – welcher Ausweis für Ihr Objekt der richtige ist, klären wir mit Ihnen telefonisch oder anhand weniger Fotos. Mehr zu Altbauten lesen Sie im Beitrag Energieausweis für ein altes Haus.
- Verkauf und Vermietung: Wer eine Wohnung oder ein Haus in Ehrenfeld, Sülz oder Deutz inseriert, muss die energetischen Kennwerte bereits in der Anzeige angeben. Die Pflichten werden mit dem GModG eher schärfer – und Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden, zusätzlich droht wettbewerbsrechtliches Abmahnrisiko.
- Vermietung mit befristeten Verträgen: Die neue Vorlagepflicht bei Vertragsverlängerung betrifft viele Kölner Vermieter mit Zeitmietverträgen.
Eine Übersicht über alle Wohngebäude-Themen finden Sie auf unserer Seite Energieausweise für Wohngebäude.
Der 10-Jahre-Bestandsschutz: Warum sich jetzt bestellen lohnt
Hier liegt der eigentliche Kern für Eigentümer: Jeder Energieausweis, der vor dem Stichtag ausgestellt wird, bleibt volle 10 Jahre ab Ausstellung gültig. Es gibt keine Austauschpflicht und keine Nachrüstpflicht.
Das heißt: Wer jetzt – vor Anfang 2027 – einen Ausweis erstellen lässt, bekommt ihn noch nach dem aktuellen, vertrauten GEG-Recht. Gültig bis etwa 2036, mit den heutigen Berechnungsregeln und Faktoren. Wer wartet, riskiert unter Umständen eine schlechtere Einstufung durch die neuen Primärenergiefaktoren – besonders bei Holz- und Pelletheizungen.
Unsere Festpreise für Kölner Wohngebäude bleiben transparent: Einfamilienhaus 299 €, Mehrfamilienhaus 399 € – jeweils Festpreis inklusive Best-Case-Optimierung, digital in der Regel innerhalb von 24 Stunden. Die vollständige Übersicht finden Sie unter Energieausweis Kosten Köln.
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis – was passt zu Ihrem Kölner Haus?
Mit der neuen Wahlfreiheit stellt sich für viele Eigentümer erstmals die Frage, welcher Ausweistyp der richtige ist. Beide sind rechtlich gleichwertig, unterscheiden sich aber in Grundlage und Aussage:
- Verbrauchsausweis: Basiert auf dem tatsächlichen Heizenergieverbrauch der letzten drei Jahre. Er ist meist günstiger und schneller erstellt – ideal für Häuser mit stabiler Nutzung und vorliegenden Verbrauchsabrechnungen. Für einen typischen Kölner Altbau mit durchgehender Vermietung ist er oft die pragmatische Wahl.
- Bedarfsausweis: Bewertet das Gebäude technisch anhand von Bausubstanz, Dämmung und Anlagentechnik – unabhängig vom Nutzerverhalten. Er liefert die objektivere Aussage und enthält konkrete Sanierungsempfehlungen. Sinnvoll, wenn Sie ohnehin über eine Modernisierung nachdenken oder das Haus energetisch besser dasteht, als der reine Verbrauch vermuten lässt.
Welche Variante für Ihr Objekt günstiger und sinnvoller ist, klären wir mit Ihnen im Gespräch – ohne Aufwand für Sie, telefonisch oder anhand weniger Fotos. Genau hier liegt der Vorteil des jetzt entfallenden Zwangs: Sie entscheiden, nicht das Baujahr.
Ihre nächsten Schritte – kurz zusammengefasst
Wer in Köln Eigentum besitzt, sollte drei Dinge im Blick behalten:
- Bestehenden Ausweis prüfen: Ist Ihr Energieausweis noch gültig (Ausstellung vor weniger als 10 Jahren)? Dann besteht kein Handlungsbedarf – der Bestandsschutz greift.
- Bei anstehendem Verkauf oder Vermietung handeln: Brauchen Sie in absehbarer Zeit einen Ausweis, lohnt sich die Erstellung jetzt – nach dem heute geltenden, vertrauten Recht und mit den aktuellen Berechnungsfaktoren.
- Bei Holz- oder Pelletheizung besonders aufpassen: Für diese Gebäude kann die neue Berechnung ab ~2027 zu einer schlechteren Einstufung führen. Ein heute ausgestellter Ausweis sichert Ihnen die aktuelle Bewertung für 10 Jahre.
Häufige Fragen zum GModG und Energieausweis
Muss ich meinen bestehenden Ausweis austauschen? Nein. Bestehende Ausweise bleiben 10 Jahre ab Ausstellung gültig – ohne Austausch- oder Nachrüstpflicht.
Ab wann gelten die neuen Regeln? Voraussichtlich Anfang 2027, sechs Monate nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt. Der exakte Stichtag steht erst mit der Verkündung fest.
Ändert sich die Skala für Wohngebäude? Nein. A+ bis H bleibt für Wohngebäude bestehen. Die A-G-Skala betrifft nur Nichtwohngebäude.
Kann sich meine Effizienzklasse verschlechtern? Möglich – durch die neuen Primärenergiefaktoren, vor allem bei Holz- und Pelletheizungen. Wärmepumpen profitieren tendenziell.
Welchen Ausweis brauche ich für mein Kölner Haus? Künftig haben Sie bei Wohngebäuden die freie Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Welche Variante günstiger und passend ist, klären wir mit Ihnen persönlich – ganz ohne Vor-Ort-Aufwand, telefonisch oder per Foto.
Sie sind unsicher, ob Sie jetzt bestellen oder warten sollten? Rufen Sie mich an – ich berate Sie persönlich und kostenlos zu Ihrer Kölner Immobilie. Oder starten Sie direkt mit dem Energieausweis-Rechner und erhalten Sie in zwei Minuten Ihr Angebot.