Wer in Köln ein Wohn- und Geschäftshaus verkauft, braucht meist zwei Energieausweise: einen für die Wohnungen, einen für das Gewerbe. Vorlegen müssen Sie ihn spätestens beim Besichtigungstermin, und zwar aktiv. Fehlt er im Inserat oder beim Termin, drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro nach §108 GEG.
Ein Haus am Ehrenfelder Ring: unten ein Café, darüber vier Mietwohnungen. Für den Verkäufer sieht das wie ein Haus aus. Für den Energieausweis sind es oft zwei Welten. Genau daran scheitern viele Verkäufe kurz vor dem Notartermin. Stand: Juli 2026.
Welchen Energieausweis brauche ich für den Verkauf?
Beim Wohn- und Geschäftshaus entscheidet die Flächenaufteilung. Liegt der Gewerbeanteil über 10 Prozent und ist technisch getrennt, brauchen Sie zwei Ausweise: einen fürs Wohngebäude, einen fürs Nichtwohngebäude. Bleibt das Gewerbe unter 10 Prozent, genügt ein Ausweis nach der Hauptnutzung. Das regelt §106 GEG.
Das klassische Kölner Wohn- und Geschäftshaus hat einen Laden oder eine Praxis im Erdgeschoss und Wohnungen darüber. In der Praxis liegen beide Anteile fast immer über 10 Prozent.
Dann werden Wohn- und Nichtwohnteil getrennt bewertet und wie zwei Gebäude behandelt. Sie bekommen zwei separate Ausweise.
Nur wenn die kleinere Nutzung unter 10 Prozent bleibt, zählt sie nicht. Ein winziger Kiosk in einem großen Wohnhaus etwa fällt unter diese Grenze. Dann reicht ein Ausweis. Die genaue Entscheidungslogik erkläre ich auf der Silo-Seite Energieausweise für Mischgebäude.
Wann muss ich den Energieausweis vorlegen?
Spätestens beim Besichtigungstermin, und zwar aktiv. Ein Bereithalten auf Nachfrage reicht nach §80 Abs. 4 GEG nicht. Findet keine Besichtigung statt, legen Sie den Ausweis dem Interessenten unverzüglich vor. Nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben Sie dem Käufer Original oder Kopie.
Der häufigste Irrtum: Viele Verkäufer meinen, der Ausweis müsse erst beim Notar auf den Tisch. Das stimmt nicht.
Die Vorlagepflicht greift viel früher. Schon bei der ersten Besichtigung müssen Sie oder Ihr Makler den Ausweis aktiv vorzeigen. Ein sichtbarer Aushang während des Termins erfüllt die Pflicht ebenfalls.
Und der Notartermin ist nicht das Ende der Sache. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags haben Sie dem Käufer den Ausweis zu übergeben. Die bloße Einsicht beim Notar genügt nicht. Der Käufer hat Anspruch auf ein eigenes Exemplar.
Wer die Fristen im Detail nachlesen will, findet sie in Energieausweis beim Hausverkauf in Köln: Fristen.
Was muss im Immobilieninserat stehen?
Sobald ein Ausweis vorliegt und Sie inserieren, verlangt §87 GEG feste Pflichtangaben: Art des Ausweises, Endenergiewert und wesentlicher Energieträger. Beim Wohnteil zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse. Beim Nichtwohnteil die Endenergie für Wärme und Strom getrennt.
Ein Wohn- und Geschäftshaus mit zwei Ausweisen bedeutet auch: zwei Sätze Pflichtangaben im Inserat.
| Angabe im Inserat | Wohnteil | Gewerbeteil |
|---|---|---|
| Art des Ausweises | ja | ja |
| Endenergiewert | ja | Wärme und Strom getrennt |
| wesentlicher Energieträger | ja | ja |
| Baujahr | ja | nein |
| Energieeffizienzklasse | ja | nein |
Fehlt eine dieser Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Abmahnvereine und Behörden verfolgen genau das, oft schneller als Eigentümer denken.
Deshalb prüfe ich vor der Schaltung, welche Werte in welche Anzeige gehören. Die vollständige Liste steht in Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
Sie wollen Ihr Wohn- und Geschäftshaus rechtssicher verkaufen? Geben Sie Flächen und Nutzung in den Energieausweis bestellen ein. Ich ordne den Fall vorab ein und sage Ihnen, ob ein oder zwei Ausweise nötig sind, bevor Sie inserieren.
Was passiert, wenn der Ausweis fehlt?
Fehlt der Energieausweis, drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro nach §108 GEG. Sanktioniert werden die nicht rechtzeitige Vorlage, fehlende Angaben im Inserat und die Nichtübergabe nach Vertragsschluss. Teurer als das Bußgeld ist oft der geplatzte oder verzögerte Verkauf.
Die Zahl steht klar im Gesetz: bis zu 10.000 Euro pro Verstoß.
Aber der eigentliche Schaden liegt woanders. Ein Käufer, der den Ausweis erst spät oder gar nicht sieht, wird misstrauisch. Bei einem Wohn- und Geschäftshaus mit sechs- oder siebenstelligem Kaufpreis kostet ein Vertrauensbruch schnell mehr als jeder Ausweis.
Und ein fehlender Ausweis kann den Notartermin verzögern. In einem angespannten Kölner Markt ist Zeit Geld. Wer erst zwei Wochen vor der Beurkundung merkt, dass der Ausweis fehlt, verliert wertvolle Wochen.
Ich stelle den Ausweis DIBt-registriert aus und liefere in der Regel digital in 24 Stunden. Das reicht, um kurzfristige Termine zu retten.
Was ändert sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 10. Juli 2026 beschlossen. Der Energieausweis-Teil gilt voraussichtlich ab Anfang 2027. Für den Gewerbeteil ändert sich am meisten: Nichtwohngebäude bekommen eine neue Skala von A bis G, Wohngebäude bleiben bei A+ bis H. Bestehende Ausweise bleiben zehn Jahre gültig.
Wer heute verkauft, verkauft nach geltendem Recht. An der Einordnung nach §106 GEG samt 10-Prozent-Regel ändert sich bis zur Verkündung nichts.
Zwei Punkte betreffen den Gewerbeteil. Erstens: Für Nichtwohngebäude ist künftig nur noch der Bedarfsausweis vorgesehen. Zweitens: Die A-G-Skala gilt ausschließlich für Nichtwohngebäude, also den Gewerbeanteil Ihres Hauses.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Ein jetzt ausgestellter Ausweis bleibt seine vollen zehn Jahre gültig, auch nach 2027. Es gibt keine Pflicht zur vorzeitigen Neuausstellung. Was das GModG konkret beschlossen hat, steht in GModG beschlossen: Was der Energieausweis in Köln jetzt bedeutet.
Wie läuft der Verkauf in Kölner Objekten praktisch ab?
Köln ist eine Stadt der Wohn- und Geschäftshäuser, von der Ehrenfelder Venloer Straße über die Südstadt bis nach Deutz. Fast jedes Objekt liegt anders. Deshalb kläre ich zuerst Flächen und Technik, dann steht fest, ob ein oder zwei Ausweise nötig sind und was im Inserat stehen muss.
Drei Konstellationen begegnen mir immer wieder beim Verkauf:
- Gründerzeithaus in Nippes oder der Südstadt, Ladenzeile unten, Wohnungen oben. Der Laden liegt fast immer über 10 Prozent. Hängt er an derselben Zentralheizung, spricht viel für einen gemeinsamen Ausweis, sonst werden es zwei.
- Objekt in Ehrenfeld oder Kalk, Gastronomie im Erdgeschoss. Restaurant mit eigener Lüftung und Kühlung heißt fast sicher zwei Ausweise, weil die Technik getrennt ist.
- Wohnhaus in Lindenthal oder Sülz mit Praxis oder Kanzlei. Wohnähnliche Nutzung mit gemeinsamer Heizung läuft oft als reines Wohngebäude durch.
Für die Einordnung brauche ich wenige Angaben: Gesamtfläche, Wohnfläche, Gewerbefläche, Nutzungsart, Heizung und Warmwasser sowie vorhandene Verbrauchsdaten. Keine Begehung, kein Termin. Das läuft telefonisch oder per Foto, gern unter 0152 060 777 67.
So haben Sie vor der ersten Besichtigung alles beisammen: den richtigen Ausweis, die passenden Inserat-Angaben und einen sauberen Weg zum Notartermin.
Fazit: Erst einordnen, dann inserieren
Beim Verkauf eines Wohn- und Geschäftshauses in Köln hängt alles an der frühen Einordnung. Sie entscheidet, ob Sie ein oder zwei Ausweise brauchen, was ins Inserat gehört und ob der Notartermin hält. Wer das zu spät klärt, riskiert Bußgelder und verlorene Wochen.
Der Ausweis gehört nicht in die letzte Woche vor der Beurkundung, sondern vor die erste Anzeige. Dann sind Vorlagepflicht, Pflichtangaben und Übergabe kein Thema mehr.
Schicken Sie mir die Grunddaten Ihres Objekts, um Ihren Energieausweis zu bestellen. Ich sage Ihnen, ob es ein Wohngebäude, ein Nichtwohngebäude oder ein echtes Mischgebäude ist, und was der Verkauf beim Energieausweis kostet. Die Preisdetails fürs Mischgebäude finden Sie in Energieausweis Mischgebäude Kosten Köln.
