Der Energieausweis beim Hausverkauf in Köln muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, so verlangt es § 80 Abs. 4 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Gibt es ihn schon beim Inserat, gehören seine Kennwerte in die Anzeige (§ 87 GModG). Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn unverzüglich. Meine These: Der Ausweis gehört an den Anfang.
Ein Hausverkauf hat eine eigene Dramaturgie.
Erst die Fotos, dann das Exposé, dann die Anfragen, die Besichtigungen, die Finanzierung, der Notar.
Der Energieausweis wirkt darin wie eine Nebenrolle.
Bis er fehlt.
Dann bekommt er plötzlich die Hauptrolle, Sprechtext und schlechte Laune. Das Haus in Lindenthal ist fotografiert, der Makler hat die ersten Anfragen, am Freitag ist die erste Besichtigung. Im Ordner liegt alles, nur kein Ausweis.
Diese Situation kenne ich aus meinem Büro am Rudolfplatz gut. Sie ist vermeidbar.
Was Sie in diesem Beitrag erfahren:
- an welchen drei Zeitpunkten das Gesetz den Ausweis verlangt
- welche Angaben ins Kölner Inserat gehören
- was bei Besichtigung und Notartermin gilt
- welches Bußgeld droht und wer haftet
- welcher Ausweis Kölner Käufer überzeugt
- was sich ab 1. Januar 2027 ändert
- meine Praxis-Tipps und die häufigsten Fehler
Wann muss der Energieausweis beim Hausverkauf vorliegen?
Spätestens bei der Besichtigung. Das GModG knüpft den Ausweis an drei Ereignisse: die Immobilienanzeige (§ 87 GModG), die Besichtigung und den Kaufvertrag (beide § 80 Abs. 4 GModG). Der Ausweis muss also nicht erst beim Notar auf dem Tisch liegen, sondern bevor der erste Interessent Ihr Haus in Lindenthal, Nippes oder Rodenkirchen betritt.
Drei Fristen klingt nach drei Kalenderdaten.
Das sind sie nicht. Jeder Zeitpunkt hat einen eigenen Auslöser.
| Zeitpunkt | Auslöser | Grundlage | Was Sie tun |
|---|---|---|---|
| 1. Inserat | Anzeige in kommerziellen Medien, wenn bereits ein Ausweis vorliegt | § 87 GModG | Pflichtangaben ins Exposé übernehmen |
| 2. Besichtigung | spätestens beim Termin; ohne Besichtigung unverzüglich, spätestens auf Aufforderung | § 80 Abs. 4 GModG | Ausweis oder Kopie unaufgefordert vorlegen oder deutlich sichtbar auslegen |
| 3. Kaufvertrag | unverzüglich nach Vertragsschluss | § 80 Abs. 4 GModG | Ausweis oder Kopie an den Käufer übergeben |
Das Gesetz zwingt Sie nicht, den Ausweis schon vor dem Inserat zu haben.
Ich rate es trotzdem jedem Verkäufer. Wer ihn vor dem Exposé bestellt, hat alle drei Zeitpunkte erledigt, bevor der erste Interessent anruft.
Die Übersicht zum ganzen Ablauf finden Sie auf der Seite Energieausweis beim Hausverkauf.
Welche Angaben gehören ins Kölner Inserat?
Liegt bei Aufgabe einer Anzeige in kommerziellen Medien bereits ein Energieausweis vor, müssen bis 31.12.2026 fünf Kennwerte ins Inserat (§ 87 GModG): Ausweisart, Endenergiewert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Fehlt eine davon, ist die Anzeige nicht rechtskonform. Makler haften für ihre Anzeigen selbst.
Die fünf Pflichtangaben für ein Wohngebäude, wie sie bis 31.12.2026 gelten:
- Art des Ausweises: Bedarfsausweis (§ 81) oder Verbrauchsausweis (§ 82)
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
- wesentlicher Energieträger der Heizung
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
ImmoScout24 und Immowelt fragen die Felder technisch ab. Leer lassen geht dort kaum. Falsch befüllen leider schon.
Der Klassiker: Im Inserat steht der Primärenergiewert statt des Endenergiewerts. Zwei Zahlen auf demselben Ausweis, die nicht dasselbe bedeuten.
Steht im Inserat Fernwärme, im Keller aber eine alte Ölheizung, wird der Käufer misstrauisch, und die Angabe ist zugleich ein Verstoß gegen § 87. Wie ein sauberes Inserat aussieht, zeigt der Beitrag zu den Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
Ihr Verkauf läuft und der Energieausweis fehlt noch? Im Rechner sehen Sie sofort Ihren Festpreis: 299 Euro fürs Einfamilienhaus, 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus. Die Daten kommen telefonisch oder per Foto, der Ausweis 24 Stunden nach vollständigen Angaben, oft rechtzeitig vor der nächsten Besichtigung. Jetzt Festpreis für Ihren Energieausweis berechnen
Was gilt bei der Besichtigung?
Bei der Besichtigung müssen Sie als Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie unaufgefordert vorlegen oder deutlich sichtbar auslegen (§ 80 Abs. 4 GModG). Ihn nur auf Nachfrage zu zeigen, reicht nicht. Findet keine Besichtigung statt, legen Sie ihn unverzüglich vor, spätestens wenn der Interessent danach fragt.
§ 80 Abs. 4 GModG: „Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt.“
Das Wort „unaufgefordert“ ist der Punkt, an dem viele Kölner Verkäufer stolpern. Der Käufer muss nicht fragen. Sie legen den Ausweis von sich aus auf den Tisch.
Und wenn der Makler die Besichtigung allein macht?
Dann muss der Ausweis mit. Die Pflicht liegt bis 31.12.2026 bei Ihnen als Verkäufer, auch wenn Sie gar nicht im Haus sind.
Und die Videobesichtigung? Für sie trifft das Gesetz keine eigene Regel. Ich behandle sie vorsorglich wie einen echten Termin: PDF vorab mit der Einladung schicken oder im Screen-Share zeigen.
Muss der Energieausweis beim Notartermin vorliegen?
Der Energieausweis ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Kaufvertrag, der Notar beurkundet auch ohne ihn. Ihre gesetzliche Pflicht bleibt: Nach Vertragsschluss müssen Sie dem Käufer den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Ein Verzicht im Kaufvertrag hebt diese Pflicht nicht auf.
Viele halten den Energieausweis für ein Notar-Dokument.
Das ist er nicht.
Ein vertraglicher Verzicht des Käufers schützt Sie trotzdem nicht: Er ist wirkungslos und verhindert das Bußgeld nach § 108 GModG nicht. Was im Kaufvertrag dazu stehen sollte, erkläre ich im Beitrag Energieausweis im Kaufvertrag und beim Notar.
Bei mir ist das ein Klassiker: Anruf am Nachmittag, Notartermin übermorgen. Sind die Angaben vollständig, liegt der Ausweis 24 Stunden später digital in der Inbox. Das rettet den Termin. Ruhiger wäre es gewesen, drei Monate früher anzurufen.
Was droht, wenn der Energieausweis fehlt?
Bis zu 10.000 Euro Bußgeld, wenn beim Verkauf kein oder ein falscher Energieausweis vorliegt oder Pflichtangaben im Inserat fehlen; bis zu 5.000 Euro, wenn Sie ihn bei der Besichtigung nicht vorlegen oder nach Vertragsschluss nicht übergeben (§ 108 GModG). Dazu kommt das zivilrechtliche Risiko eines Sachmangels.
„Bis zu“ ist ein Rahmen, kein Automatismus.
Zuständig ist die Bauaufsicht des Landes, Verfahren sind in der Praxis selten. Das größere Risiko liegt woanders.
Erstens Abmahnungen. Die Deutsche Umwelthilfe mahnt Inserate ohne Pflichtangaben systematisch ab, gestützt auf § 5a Abs. 2 UWG. Typisch ist eine Vertragsstrafe von 5.000 Euro bei Wiederholung.
Zweitens der Käufer. Falsche Angaben im Ausweis können ein Sachmangel sein, so hat es das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein bewertet. Bei Arglist hebt § 444 BGB jeden Gewährleistungsausschluss auf, dann sind Schadensersatz oder Kaufpreisminderung möglich.
Eine vollständige Rückabwicklung allein wegen eines fehlenden Ausweises ist rechtlich schwierig, solange keine energetischen Eigenschaften zugesichert wurden. Streit, Anwaltskosten und ein verzögerter Verkauf sind teuer genug.
Wenn Sie gar keinen Ausweis haben und der Verkauf schon läuft, lesen Sie Kein Energieausweis beim Hausverkauf in Köln.
Wer haftet, Verkäufer oder Makler?
Bis 31.12.2026 trifft die Vorlagepflicht bei der Besichtigung und die Übergabepflicht nach Vertragsschluss den Verkäufer (§ 80 Abs. 4 GModG). Für fehlende Pflichtangaben im Inserat haften Makler selbst (§ 87 GModG, BGH vom 05.10.2017). Ab 1. Januar 2027 nennt § 80 GModG Makler ausdrücklich mit.
Der verbreitete Irrtum lautet: Der Makler kümmert sich um alles.
Beim Inserat stimmt das teilweise. Bei Besichtigung und Übergabe nicht. Schicken Sie den Makler allein zur Besichtigung nach Sülz oder Ehrenfeld und er hat keinen Ausweis dabei, ist das Ihr Versäumnis.
Der Makler kann nur abschreiben, was Sie ihm geben.
Welcher Energieausweis überzeugt Kölner Käufer?
Der Bedarfsausweis, weil er das Haus bewertet und nicht das Heizverhalten der Vorbesitzer. Bis 31.12.2026 ist er Pflicht für Häuser mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erreichen. Für Wohngebäude stelle ich ausschließlich Bedarfsausweise aus.
Käufer wollen wissen, was sie erwerben. Nicht, wie sparsam die Vorgänger geheizt haben.
Zur Einordnung: Ein Verbrauchsausweis wertet Abrechnungen aus zusammenhängenden 36 Monaten aus (§ 82 GModG). Stand das Haus leer oder wurde es gerade vererbt, fehlen oft die Belege.
Der Bedarfsausweis rechnet anders. Sein Endenergiekennwert ist der berechnete Bedarf je Quadratmeter unter Normbedingungen, ermittelt aus Gebäudehülle und Heizung. Zwei Häuser, eine Rechenmethode.
Die 1977er-Regel trifft in Köln viele unsanierte Gründerzeit- und Nachkriegshäuser. Welcher Typ zu Ihrem Objekt passt, erklärt die Übersicht Energieausweise für Wohngebäude.
Jeden Ausweis rechne ich mit Best-Case-Optimierung: Jede Verbesserung, die Sie belegen können, fließt ein, von der getauschten Heizung bis zu den neuen Fenstern. Keine pessimistischen Pauschalwerte, wo es echte Daten gibt.
| Gebäude | Ausweis bei energiepass® KÖLN | Festpreis | Lieferung |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | Bedarfsausweis | 299 Euro | 24 Stunden nach vollständigen Angaben |
| Mehrfamilienhaus | Bedarfsausweis | 399 Euro | 24 Stunden nach vollständigen Angaben |
| Gewerbe- oder Mischobjekt | Bedarfsausweis | 899 Euro | 24 Stunden nach vollständigen Angaben |
Warum schauen Kölner Käufer 2026 genauer hin?
Köln ist ein enger Markt. Bei einer Leerstandsquote von unter einem Prozent kaufen Interessenten auch trotz energetischer Schwächen, prüfen den Energiewert aber genauer denn je. Gerade in den altbaugeprägten Veedeln wird die Effizienzklasse zum Thema der zweiten Besichtigung.
Angebotsauswertungen für 2026 sehen Eigentumswohnungen im Bestand bei rund 5.140 Euro pro Quadratmeter, Bestandshäuser bei etwa 4.780 Euro, beides mit leicht steigender Tendenz nach der Korrektur der Vorjahre.
Rund um Agnesviertel, Südstadt, Belgisches Viertel, Ehrenfeld und Nippes prägt Gründerzeit- und Jahrhundertwende-Bausubstanz das Bild, oft in den schwächeren Klassen. Im Umland, in Bergisch Gladbach, Leverkusen, Brühl, Frechen oder Hürth, rechnen Käufer Pendelweg, Belastung und Sanierungskosten gleichzeitig.
Eine schwache Klasse ist dort ein Preisschild im Kopf des Käufers.
Ein Satz, der hilft: Eine Klasse F, G oder H verpflichtet den Käufer eines Wohnhauses nicht zur Sanierung. Davon getrennt kennt das GModG eigene bauliche Nachrüstpflichten, die nicht an der Effizienzklasse hängen.
Was ändert sich ab 1. Januar 2027 für Kölner Verkäufer?
Ab 1. Januar 2027 gilt das neue Energieausweisrecht des GModG. Die drei Zeitpunkte Inserat, Besichtigung und Kaufvertrag bleiben. Neu sind ein digitaler, maschinenlesbarer Ausweis, erweiterte Inseratsangaben, die Wahl der Ausweisart auch für ältere Häuser und die Ausweispflicht für Baudenkmäler. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig.
Bundestag und Bundesrat haben die Novelle am 10. Juli 2026 beschlossen, verkündet wurde sie am 28. Juli 2026. Seit 29. Juli 2026 heißt das Gesetz GModG. Der Ausweis-Teil tritt nach Artikel 9 Abs. 2 der Novelle am 1. Januar 2027 in Kraft.
| Thema | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Ausweisart Wohnhaus | Bedarfsausweis Pflicht nach 1977er-Regel; sonst Wahl | Wahl; Verbrauchsausweis nur für reine Wohngebäude |
| Baudenkmal | ausgenommen | Ausweispflicht bei Verkauf |
| Vorlage und Übergabe | Pflicht des Verkäufers | Makler ausdrücklich mit in der Pflicht |
| Form | bisheriges amtliches Muster | digital und maschinenlesbar |
| Inserat (neuer Ausweis) | Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr, Klasse | Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf oder -verbrauch, Klasse, Baujahr, wesentliche Energieträger |
| Klassen Wohngebäude | A+ bis H | A+ bis H |
Für Ausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, gelten im Inserat weiter die bisherigen Angaben. Das amtliche Muster für neue Ausweise steht noch aus.
Verkaufen Sie in diesem Herbst, brauchen Sie einen Ausweis nach heutigem Recht. Zieht sich die Vermarktung ins Jahr 2027, verwenden Sie ihn einfach weiter. Keine Austauschpflicht.
Bei einem eingetragenen Baudenkmal ändert sich mehr: bis Ende 2026 kein Ausweis nötig, ab 2027 schon, bei freier Wahl der Ausweisart. Mehr dazu unter GModG beschlossen: Was Kölner Eigentümer jetzt wissen müssen.
Was rate ich Kölner Verkäufern aus hunderten Ausweisen?
Bestellen Sie den Energieausweis, bevor das Exposé online geht, und schicken Sie ihn mit jeder Besichtigungseinladung mit. Die Daten dafür kommen telefonisch oder per Foto. Bei einem vorhandenen Ausweis prüfen Sie zuerst das Ausstellungsdatum, denn er muss während der ganzen Vermarktung gültig sein.
Tipp 1: Die Einladung ist Ihr Beleg. Hängen Sie das PDF an jede Mail, mit der Sie einen Besichtigungstermin bestätigen. Dann haben Sie unaufgefordert vorgelegt, auch per Video, und können es später zeigen.
Tipp 2: Kennwerte als Liste an den Makler. Nicht nur das PDF schicken, sondern die fünf Pflichtangaben. Endenergiewert, nicht Primärenergiewert. So landet die richtige Zahl im Portal.
Tipp 3: Fotos statt Ordnersuche. Für den Bedarfsausweis reichen oft Fotos vom Typenschild der Heizung, von Fenstern, Dachboden und Kellerdecke, dazu Ihre Angaben am Telefon. Pläne aus der Bauakte der Stadt Köln helfen, sind aber kein Muss. Bei Unsicherheit zu Fassade oder Dach gibt es eine kostenlose Sichtprüfung von außen.
Tipp 4: In der Erbengemeinschaft bestellt einer. Drei Geschwister, drei Meinungen, kein Ausweis. Legen Sie fest, wer die Daten sammelt und bestellt.
Welche Fehler machen Verkäufer bei den Fristen am häufigsten?
Der Energieausweis wird erst zum Notar bestellt, bei der Besichtigung nur auf Nachfrage gezeigt oder mit falschen Kennwerten inseriert. Dazu kommen abgelaufene Ausweise und der Irrtum, ein altes Baujahr oder Leerstand befreie von der Pflicht. Jeder dieser Fehler ist mit einem frühen Ausweis vermeidbar.
Fehler 1: Ausweis erst zum Notartermin. Die gesetzliche Frist ist die Besichtigung, nicht die Beurkundung.
Fehler 2: Zeigen auf Nachfrage. Ein Ausweis in der Schublade erfüllt die Pflicht nicht.
Fehler 3: Abgelaufener Ausweis. Der Ausweis von 2015 sieht offiziell aus. Gültig ist er nach zehn Jahren nicht mehr.
Fehler 4: „Das Haus ist zu alt dafür.“ Das Baujahr befreit nie. Die Grenze von 1977 regelt bis 31.12.2026 nur, welche Ausweisart nötig ist.
Fehler 5: „Das Haus steht doch leer.“ Leerstand, Sanierungsbedarf oder geplante Umnutzung befreien nicht. Nach den FAQ des amtlichen GModG-Infoportals kann die Pflicht nur bei einem Gebäude entfallen, das unmittelbar zum Abriss bestimmt ist.
Häufige Fragen zum Energieausweis beim Hausverkauf in Köln
Wann muss der Energieausweis beim Hausverkauf in Köln vorliegen?
Spätestens bei der Besichtigung, unaufgefordert vorgelegt oder deutlich sichtbar ausgelegt (§ 80 Abs. 4 GModG). Liegt er schon bei Aufgabe der Anzeige vor, gehören seine Kennwerte ins Inserat (§ 87 GModG). Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn unverzüglich dem Käufer. Mein Rat: Ausweis bestellen, bevor das Exposé online geht.
Welches Bußgeld droht, wenn der Energieausweis beim Verkauf fehlt?
Nach § 108 GModG drohen bis zu 10.000 Euro, wenn beim Verkauf kein oder ein falscher Ausweis vorliegt oder Pflichtangaben im Inserat fehlen. Wer den Ausweis bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 Euro. Das ist ein Rahmen, kein Automatismus. Teurer wird oft der Streit mit dem Käufer.
Muss der Energieausweis zum Notartermin in Köln vorliegen?
Der Ausweis ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung, der Notar beurkundet den Kaufvertrag auch ohne ihn. Die Pflicht bleibt trotzdem: vorlegen spätestens bei der Besichtigung, übergeben unverzüglich nach Vertragsschluss (§ 80 Abs. 4 GModG). Fehlt er noch, liefert energiepass® KÖLN den Bedarfsausweis 24 Stunden nach vollständigen Angaben digital.
Was kostet der Energieausweis beim Hausverkauf in Köln?
Bei energiepass® KÖLN kostet der Bedarfsausweis für ein Einfamilienhaus 299 Euro, für ein Mehrfamilienhaus 399 Euro und für Gewerbe- oder Mischobjekte 899 Euro, jeweils als Festpreis. Die Daten geben Sie telefonisch oder per Foto durch, der Ausweis kommt 24 Stunden nach vollständigen Angaben digital in Ihre Inbox.
Ändert sich ab 2027 etwas für den Hausverkauf in Köln?
Ab 1. Januar 2027 gilt das neue Ausweisrecht des GModG: Neue Ausweise werden digital und maschinenlesbar ausgestellt, die Denkmal-Ausnahme entfällt, die 1977er-Regel fällt weg, und im Inserat stehen bei neuen Ausweisen unter anderem Ausstellungsdatum und Primärenergiewert. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig.
Fazit: Der Energieausweis gehört an den Anfang des Verkaufs
Beim Hausverkauf in Köln ist der Energieausweis kein letzter Papierpunkt, sondern ein früher Vertrauensbaustein. Wer ihn vor dem Inserat bestellt, macht Anzeige, Besichtigung und Notartermin ruhiger und nimmt Bußgeld, Abmahnung und Käuferstreit die Grundlage.
Ein guter Verkauf ist nicht laut. Er ist vorbereitet.
Die Frage ist nicht, ob Sie den Ausweis brauchen. Die Frage ist, ob er vor oder nach der ersten Besichtigung kommt. Was er kostet, steht unter Energieausweis Kosten in Köln.
Jetzt Festpreis für Ihren Bedarfsausweis zum Hausverkauf berechnen: 299 Euro fürs Einfamilienhaus, Daten per Telefon oder Foto, Lieferung 24 Stunden nach vollständigen Angaben. Lieber erst reden? Rufen Sie mich an oder schreiben Sie per WhatsApp: 0152 060 777 67.
Quellen und weiterführende Seiten
- Energieausweis beim Hausverkauf
- Kein Energieausweis beim Hausverkauf in Köln
- Energieausweis im Kaufvertrag und beim Notar
- GModG § 80: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
- GModG § 87: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
- GModG § 108: Bußgeldvorschriften
- GModG-Infoportal: Angaben in Immobilienanzeigen
- GModG-Infoportal: FAQ Energieausweise