Wer in Köln eine Immobilie inseriert und einen Energieausweis hat, muss dessen Kennwerte ins Inserat schreiben. Nach GEG § 87 sind das bei Wohngebäuden fünf Angaben: Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Fehlen sie, drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld.
Die meisten denken, die Energieangaben seien Kleingedrucktes. Sind sie nicht. Stand: Juli 2026.
Sie stehen im Gesetz, sie werden vom Portal abgefragt, und sie werden abgemahnt. Ein Inserat ohne die richtigen Werte ist in Köln ein offenes Risiko.
Welche 5 Angaben schreibt GEG § 87 vor?
Sobald ein Energieausweis vorliegt, müssen kommerzielle Inserate bei Wohngebäuden fünf Angaben enthalten: die Ausweisart (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), den Endenergiewert in kWh/(m²·a), den wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse von A+ bis H.
Die Reihenfolge ist egal. Vollständigkeit nicht. Diese fünf Felder gehören exakt so aus dem Ausweis übernommen:
| Pflichtangabe (§ 87) | Beispiel Wohngebäude in Köln |
|---|---|
| Ausweisart | Energiebedarfsausweis |
| Endenergiewert | 148 kWh/(m²·a) |
| Energieträger Heizung | Erdgas |
| Baujahr | 1912 |
| Energieeffizienzklasse | F |
Wichtig für Köln: Baujahr und Effizienzklasse sind laut § 87 nur bei Wohngebäuden Pflicht. Bei einem Nichtwohngebäude entfallen diese beiden, dafür muss der Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom ausgewiesen werden. Für Gewerbeobjekte lohnt der Blick auf die Energieausweise für Nichtwohngebäude.
Wie sieht ein richtiges Inserat gegen ein falsches aus?
Richtig ist ein Inserat, das alle fünf Werte wörtlich aus dem Ausweis übernimmt. Falsch ist alles, was rät, kürzt oder Typen vertauscht. Der häufigste Fehler in Kölner Inseraten: Bedarf und Verbrauch werden verwechselt oder die Effizienzklasse fehlt komplett.
So sieht es sauber aus:
Energiebedarfsausweis, Endenergiebedarf 148 kWh/(m²·a), Energieträger Erdgas, Baujahr 1912, Energieeffizienzklasse F.
Und so entstehen die typischen Abmahnfälle:
- “Energieausweis liegt vor” ohne einen einzigen Wert. Das erfüllt die Pflicht nicht.
- “ca. 145 kWh, Klasse E oder F” statt des exakten Werts aus dem Dokument.
- Verbrauchsausweis inseriert, obwohl im Ausweis Bedarf steht (oder umgekehrt).
- Effizienzklasse weggelassen, weil sie im alten Ausweis scheinbar fehlt.
Der letzte Punkt ist eine Falle. Ausweise, die zwischen Oktober 2007 und Mai 2014 ausgestellt wurden, tragen noch keine Effizienzklasse. Dann greift eine Sonderregel, und die Klasse muss nicht ergänzt werden. Bei jedem neueren Ausweis gehört sie zwingend rein.
Und noch ein Kölner Klassiker: der Zahlendreher zwischen Endenergie und Primärenergie. Ins Inserat gehört der Endenergiewert, nicht der Primärenergiebedarf. Beide stehen im Ausweis nebeneinander, und wer den falschen abschreibt, produziert eine formal fehlerhafte Angabe. Ein Blick auf die Beschriftung im Dokument spart hier den Ärger.
Gilt die Pflicht auch für private Kleinanzeigen?
Ja, sobald das Medium kommerziell ist. Portale wie ImmoScout24 oder Kleinanzeigen zählen dazu, selbst wenn eine Privatperson inseriert. Ausgenommen ist nur der klassische Aushang am schwarzen Brett im Hausflur oder Supermarkt. In der Praxis inseriert in Köln fast niemand mehr so, also greift die Pflicht fast immer.
Als kommerzielle Medien gelten Zeitungen, Zeitschriften, Makler-Webseiten, Immobilienportale und das Schaufenster eines Maklerbüros. Wer über eine dieser Bühnen inseriert, ist in der Pflicht.
Das GEG nimmt dabei keine Rücksicht auf den Status. Makler, private Verkäufer, Vermieter und Verpächter werden gleichermaßen verpflichtet. Die Ausrede “ich bin doch Privatperson” trägt bei einer ImmoScout-Anzeige nicht. Verantwortlich ist immer, wer die Anzeige aufgibt. Beauftragen Sie einen Makler, haftet er für die Richtigkeit der Anzeige, Sie liefern ihm aber die korrekten Werte aus dem Ausweis. Diese Aufgabenteilung sauber zu klären, erspart beiden Seiten die Diskussion, wenn eine Abmahnung ins Haus flattert.
Wo die Pflichtangaben genau herkommen und was der Energieausweis für Wohnhäuser insgesamt regelt, zeigt die Übersicht Energieausweise für Wohngebäude.
Was kostet ein Verstoß wirklich?
Fehlende oder falsche Pflichtangaben sind eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG. Das Bußgeld reicht bis zu 10.000 Euro. In Köln kommt ein zweites Risiko dazu: Wettbewerbsverbände mahnen fehlerhafte Inserate systematisch ab, vor allem bei Maklern und gewerblichen Vermietern.
Die Behörde ist das eine. Die Abmahnung ist das andere und oft schneller.
Wettbewerbsverbände wie die Wettbewerbszentrale scannen Portale gezielt nach Inseraten ohne Energiekennwerte. Die Angaben gelten als wesentliche Information im Sinne des UWG, deshalb reicht schon das Fehlen für eine Unterlassungsaufforderung. Eine einzige Abmahnung kostet Anwalts- und Verfahrensgebühren, verlangt eine Unterlassungserklärung und zwingt zur sofortigen Korrektur. Das trifft in einem angespannten Markt genau dann, wenn das Inserat live sein soll.
In Köln ist der Druck besonders hoch. Bei einer Leerstandsquote von unter einem Prozent bekommt jedes Inserat viel Aufmerksamkeit, auch die falsche.
Sie wollen Ihr Inserat sauber und abmahnsicher aufsetzen? Lassen Sie den Energieausweis rechtzeitig über den Energieausweis-Rechner erstellen, bevor die Anzeige online geht.
Was tun, wenn noch kein Ausweis vorliegt?
Die Regel ist einfach: erst Ausweis, dann Inserat. Die Pflichtangaben greifen erst, wenn ein Ausweis existiert. Wer aber vermieten oder verkaufen will, braucht ihn ohnehin spätestens zur Besichtigung. Ein digitaler Energieausweis ist bei uns in 24 Stunden fertig, also blockiert er den Verkaufsstart nicht.
Viele in Köln machen es andersherum. Erst inserieren, dann den Ausweis nachreichen wollen. Das erzeugt zwei Probleme gleichzeitig.
Erstens muss der Ausweis bei Verkauf und Vermietung spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorliegen. Wer ohne Ausweis Besichtigungen macht, riskiert dieselbe Ordnungswidrigkeit. Die genaue Zeitachse steht bei den Fristen beim Hausverkauf, und wenn der Ausweis ganz fehlt, hilft der Sofort-Plan bei fehlendem Energieausweis.
Zweitens rät man ohne fertigen Ausweis bei den Kennwerten. Und geratene Werte sind genau die, die später abgemahnt werden. Erst das Dokument, dann die Zahlen ins Inserat. Nie umgekehrt.
Mein Ablauf für Köln und das Umland von Bergisch Gladbach bis Brühl: Ausweis bestellen, in 24 Stunden das PDF erhalten, die fünf Werte einmal sauber in einen Datenblock schreiben und diesen Block überall verwenden. So steht in Exposé, Portal und PDF dieselbe Zahl.
Was ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen. Der Energieausweis-Teil gilt voraussichtlich ab Anfang 2027, sechs Monate nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt. Dann kommen zusätzliche Klarstellungen, etwa dass die Pflichtangaben auch bei digitalen Exposés und QR-Codes am Verkaufsschild nahtlos greifen.
Für heutige Inserate ändert sich zunächst nichts. Die fünf Pflichtangaben nach § 87 gelten unverändert weiter.
Wer jetzt einen Ausweis erstellen lässt, muss nichts überstürzen. Bestehende Energieausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehn Jahre gültig, auch über 2027 hinaus. Die neuen Regeln greifen erst für Ausweise und Inserate nach Verkündung.
Ebenfalls verbessert das GModG die behördliche Prüfbarkeit, weil Ausweise künftig digital und maschinenlesbar vorliegen. Fehlende Angaben fallen damit eher auf, nicht seltener.
Warum Köln beim Inserat besonders aufpasst
Köln ist ein dichter, altbaugeprägter Markt. Gerade in Veedeln wie Ehrenfeld, Nippes, der Südstadt oder dem Agnesviertel stehen viele Gebäude mit schwächeren Effizienzklassen, deren Werte im Inserat sichtbar werden. Wer sie korrekt und erklärend angibt, wirkt professionell statt abschreckend.
Der Anteil klassischer Altbauten vor 1919 liegt in Köln bei rund acht Prozent, konzentriert sich aber stark auf die zentralen Veedel. Dort ist die Effizienzklasse oft ein F oder G. Das ist kein Grund zu tricksen, sondern ein Grund, sauber zu rechnen.
Ein fair ermittelter Wert plus der Hinweis auf belegbare Modernisierungen nimmt der Zahl den Schrecken. Ein geschöntes oder fehlendes Inserat dagegen wird zum Angriffspunkt, für Käufer wie für Abmahner. Was der Ausweis dafür kostet, steht offen unter Energieausweis Kosten in Köln.
Fazit: Erst Ausweis, dann Anzeige
Die sauberste Reihenfolge bleibt einfach. Energieausweis erstellen, die fünf Werte exakt übernehmen, dann inserieren. So gibt es kein Bußgeld nach § 108, keine Abmahnung und keine vier Versionen derselben Zahl.
Ein Inserat ist eine kleine Bühne. Wenn die Energiewerte stimmen, wirkt es professionell und hält jeder Prüfung stand. Wenn sie fehlen oder geraten sind, wird genau das zum Gesprächsthema.
Starten Sie hier den Energieausweis für Ihr Inserat, damit die Pflichtangaben stimmen, bevor die Anzeige online geht. Fragen vorab? Rufen Sie an unter 0152 060 777 67.
