Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit dem 1. November 2020 das zentrale Regelwerk für Energie am Gebäude. Es löste EnEV, EnEG und EEWärmeG ab und bündelt alle Regeln zum Energieausweis in den §§ 79 bis 88. Für Sie als Eigentümer in Köln zählen vor allem drei Dinge: Ausweispflicht, zehn Jahre Gültigkeit, Pflichtangaben im Inserat.
Ich bekomme diese Frage fast täglich am Telefon. Ein Eigentümer aus Sülz will verkaufen, hat vom GEG gehört und weiß nicht, was das konkret für ihn heißt. Kein Jura-Vortrag also, sondern das, was wirklich zählt. Stand: Juli 2026.
Seit wann gilt das GEG und was hat es ersetzt?
Das GEG gilt seit dem 1. November 2020. An diesem Tag verschwanden drei ältere Gesetze und wurden zu einem zusammengefasst: die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinspargesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Seitdem gibt es ein Gesetz statt drei.
Vorher musste man in drei Regelwerken nachschlagen, wenn es um Energieausweise, Dämmung und Heizung ging. Das war unübersichtlich.
Wenn Sie heute noch alte Unterlagen mit dem Stichwort EnEV finden, ist das kein Fehler. Der Begriff ist nur veraltet. Ein Ausweis, der vor November 2020 nach EnEV ausgestellt wurde, bleibt seine vollen zehn Jahre gültig.
Für Sie heißt das: Sie müssen sich nur ein Gesetz merken. Das GEG regelt alles, vom Energieausweis über die Heizung bis zum Neubaustandard.
Was regelt das GEG zum Energieausweis?
Die §§ 79 bis 88 GEG regeln den kompletten Energieausweis. § 79 legt Grundsätze und Gültigkeit fest, § 80 die Ausstellungspflicht bei Verkauf und Vermietung, § 85 die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Diese drei Paragraphen treffen Sie als Eigentümer am häufigsten.
Der Energieausweis ist das Herzstück des GEG für die Praxis. Hier die Paragraphen, die zählen:
| Paragraph | Was er regelt | Bedeutung für Sie |
|---|---|---|
| § 79 | Grundsätze, zehn Jahre Gültigkeit | Ihr Ausweis läuft nach zehn Jahren ab |
| § 80 | Ausstellung und Vorlage | Pflicht bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung |
| § 85 | Pflichtangaben im Inserat | Kennwert und Effizienzklasse müssen ins Exposé |
| §§ 81-84 | Verbrauchs- und Bedarfsausweis | Legen fest, welcher Ausweistyp erlaubt ist |
Zwei Ausweistypen kennt das GEG: den Verbrauchsausweis auf Basis der Heizkostenabrechnungen und den Bedarfsausweis auf Basis der Bausubstanz. Welcher erlaubt ist, hängt vom Baujahr und der Größe ab. Für viele Kölner Altbauten vor 1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht.
Wichtig für den Verkauf: Der Ausweis muss dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und beim Abschluss übergeben werden. Fehlt die Effizienzklasse schon im Inserat, wird es teuer. Mehr dazu steht in Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
Was passiert, wenn der Ausweis fehlt oder falsch ist?
Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG und können mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Das gilt für den fehlenden Ausweis genauso wie für fehlende Pflichtangaben im Inserat oder einen abgelaufenen Ausweis.
Das Bußgeld ist die eine Seite. Die andere ist der Deal selbst.
Ein geplatzter Notartermin, weil der Ausweis fehlt, kostet Zeit und oft den Käufer. Ich habe Fälle erlebt, in denen ein Verkauf in Nippes um Wochen verzögert wurde, nur weil niemand vorher an den Ausweis gedacht hat.
Deshalb gilt: Der Ausweis gehört an den Anfang des Verkaufsprozesses, nicht ans Ende. Wer verkaufen oder vermieten will, findet die genauen Regeln in Energieausweis-Pflicht für Eigentümer in Köln.
Was regelt das GEG zur Heizung?
Das GEG enthält in § 71 die bekannte Regel, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen sollen. In Bestandsgebäuden greift diese Vorgabe erst, wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt. Für Kölner Eigentümer ist genau dieser Punkt gerade in Bewegung.
Die Heizungsregel ist der Teil des GEG, über den am meisten diskutiert wird.
Für Bestandsgebäude in Großstädten wie Köln war die Pflicht ursprünglich für Mitte 2026 vorgesehen, die Frist wurde inzwischen verschoben. Gleichzeitig berät die Politik über eine Neugestaltung der starren 65-Prozent-Vorgabe. Wer 2026 eine Heizung tauscht, sollte den aktuellen Stand prüfen, statt auf alte Faustregeln zu bauen.
Wichtig für Sie: Eine defekte Heizung dürfen Sie weiter reparieren. Erst beim kompletten Austausch greifen die neuen Vorgaben, und auch dann gibt es Übergangsfristen. Der Energieausweis selbst zwingt Sie zu keinem Heizungstausch. Er beschreibt nur den Zustand.
Wie hängt das GEG mit der Kölner Wärmeplanung zusammen?
Köln hat als Großstadt seine kommunale Wärmeplanung 2026 vorgelegt. Sie entscheidet mit, ob und wann die 65-Prozent-Heizungsregel für Ihr Gebäude greift und ob Sie perspektivisch Fernwärme der RheinEnergie bekommen. GEG und Wärmeplanung greifen also ineinander.
Das ist der lokale Hebel. Ob Ihr Haus in Ehrenfeld, Deutz oder am Kölner Stadtrand liegt, macht für die Heizungsfrage einen Unterschied.
In den geplanten Fernwärme-Ausbaugebieten haben Sie eine echte Alternative zur Wärmepumpe. In anderen Vierteln bleibt die Wärmepumpe das Zielsystem. Welche Gebiete das sind und was das für Ihren Heizungstausch bedeutet, erkläre ich in Kommunale Wärmeplanung in Köln.
Sie wollen wissen, welchen Energieausweis Ihr Kölner Objekt braucht? Geben Sie die Eckdaten in den Energieausweis-Rechner ein. Ich ordne Ihren Fall ein und nenne den Festpreis, bevor Sie beauftragen.
Was ändert sich mit dem GModG?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 10. Juli 2026 beschlossen. Der Energieausweis-Teil gilt voraussichtlich ab Anfang 2027. Die wichtigste Änderung: Nichtwohngebäude bekommen eine neue Effizienzskala von A bis G, Wohngebäude behalten die vertraute Skala von A+ bis H.
Das GModG modernisiert das GEG, es ersetzt es nicht komplett.
Für den Energieausweis sind zwei Punkte entscheidend. Erstens die neue A-G-Skala, die nur für Nichtwohngebäude gilt. Wohngebäude bleiben bei A+ bis H. Zweitens wird für Nichtwohngebäude künftig nur noch der Bedarfsausweis zulässig sein.
Für die allermeisten Kölner Eigentümer, die ein Wohnhaus verkaufen oder vermieten, ändert sich an der Ausweislogik also wenig. Die Details dazu stehen in GModG beschlossen: Was sich beim Energieausweis ändert.
Und das Wichtigste zum Schluss dieses Abschnitts: Ihr heutiger Ausweis bleibt seine vollen zehn Jahre gültig, auch nach dem GModG. Es gibt keine Pflicht, vorzeitig einen neuen zu bestellen.
Fazit: Das GEG ist übersichtlicher als sein Ruf
Für Sie als Eigentümer in Köln laufen die meisten GEG-Regeln auf drei Punkte hinaus: Sie brauchen bei Verkauf oder Vermietung einen gültigen Energieausweis, er gilt zehn Jahre, und die Effizienzklasse muss ins Inserat. Wer das beachtet, ist rechtssicher unterwegs.
Die Heizungsregeln und das GModG sind wichtig, aber sie zwingen Sie zu keiner Panik. Bestehende Ausweise bleiben gültig, ein Heizungstausch wird nur beim Austausch fällig, und die neue A-G-Skala betrifft nur Nichtwohngebäude.
Wenn Sie unsicher sind, welcher Ausweis für Ihr Objekt gilt, geben Sie die Daten in den Energieausweis-Rechner ein. Ich sage Ihnen, was das GEG in Ihrem Fall verlangt, und was es kostet. Als DIBt-registrierter Experte für Energieausweise bin ich seit 2018 in Köln und dem Umland unterwegs, per Telefon oder Foto, ohne Termin bei Ihnen zu Hause.
