Die Energieausweis-Pflichtangaben im Gewerbe-Exposé in Köln sind 2026 drei: die Ausweisart, der Endenergiewert getrennt für Wärme und Strom und der wesentliche Energieträger der Heizung. Fehlen sie, drohen Abmahnung und Bußgeld bis 10.000 Euro. Für neue Ausweise ab 2027 ändern sich die Angaben: Primärenergiebedarf und Klasse A bis G ersetzen Wärme und Strom, Baujahr und Ausstellungsdatum kommen dazu.
Ich sehe regelmäßig Gewerbe-Exposés für Kölner Objekte. Hochglanzfotos, Stellplätze, Glasfaser, alles da. Und ganz unten steht oft ein Satz, bei dem ich zusammenzucke: „Energieausweis liegt vor.“
Das ist der riskanteste Satz im ganzen Exposé. Er verrät, dass es einen Ausweis gibt. Und wer einen hat, muss seine Werte nennen.
Ich bin Stephan Grosser, Gründer und Geschäftsführer von energiepass® KÖLN und Immobilienexperte. Seit 2018 erstellen wir Energieausweise, für Nichtwohngebäude ausschließlich als Bedarfsausweis.
Gewerbe ist in Köln kein Nischenthema. Für 2025 meldet Colliers im gewerblichen Investmentmarkt des Stadtgebiets ein Transaktionsvolumen von 1,2 Milliarden Euro, German Property Partners nennt für den Kölner Investmentmarkt rund 1,4 Milliarden.
Zwei seriöse Häuser, zwei Zahlen. Wer sie vergleicht, muss wissen, was jeweils gemessen wird. Eine Zahl ohne Bezug sagt nichts.
Genau das ist das Problem vieler Gewerbe-Exposés. Und es führt zu der Frage, die mir Makler immer wieder stellen: Warum reicht beim Büro nicht ein einziger Energiewert, so wie beim Wohnhaus? Die Antwort kommt gleich.
Welche Energieausweis-Angaben gehören in ein Gewerbe-Exposé in Köln?
Drei Angaben, und eine davon ist doppelt. Für ein Nichtwohngebäude nennen Sie die Art des Ausweises, den Endenergiewert getrennt für Wärme und Strom sowie den wesentlichen Energieträger der Heizung. Das gilt für jede kommerzielle Anzeige, sofern bei Anzeigenaufgabe ein gültiger Ausweis vorliegt.
Das regelt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) in § 87. Damit ist die Frage von oben beantwortet: Beim Wohnhaus gibt es einen Endenergiewert, beim Nichtwohngebäude zwei. Bei Büro, Laden und Halle zählen Beleuchtung, Lüftung und Kühlung mit, deshalb steht der Strom extra.
| Pflichtangabe 2026 | Wohngebäude | Nichtwohngebäude |
|---|---|---|
| Art des Ausweises | ja | ja |
| Endenergiewert | ein Wert | getrennt für Wärme und Strom |
| Wesentliche Energieträger | ja | ja |
| Baujahr | ja | nein |
| Effizienzklasse | ja, A+ bis H | nein, gibt es 2026 noch nicht |
Wer haftet? Wer das Inserat verantwortet. Das kann der Verkäufer sein, der Vermieter, der Verpächter, der Leasinggeber oder der Makler.
Portal, Zeitung, PDF-Exposé: Ich behandle jedes veröffentlichte Exposé wie eine Anzeige. Das ist die sichere Linie.
Wo stehen die Werte? Das hängt von der Ausweisart ab. Beim Bedarfsausweis finden Sie sie im Abschnitt zum berechneten Energiebedarf, beim Verbrauchsausweis im Abschnitt zum erfassten Energieverbrauch.
Bei Nichtwohngebäuden sind 2026 noch beide Arten zulässig. Genau deshalb muss die Art auch ins Exposé: Die Zahlen messen etwas anderes. Wie das Dokument aufgebaut ist, zeigt die Seite So sieht ein Energieausweis für Nichtwohngebäude aus.
Die allgemeinen Regeln für alle Inserate, auch für Wohnungen, finden Sie im Ratgeber Pflichtangaben in der Kölner Immobilienanzeige.
Und wenn noch gar kein Ausweis vorliegt? Dann entfällt die Anzeigenpflicht. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis nach § 80 GModG aber vorgelegt werden, das Schlupfloch hält also genau bis zum ersten Termin.
Was kostet ein fehlender Energiewert im Exposé?
Im schlimmsten Fall bis zu 10.000 Euro Bußgeld nach § 108 GModG. Häufiger ist die wettbewerbsrechtliche Abmahnung: Typisch sind eine Vertragsstrafe von 5.000 Euro und Streitwerte zwischen 15.000 und 25.000 Euro. Und Makler haften dafür selbst, nicht erst der Eigentümer.
Das Bußgeld ist das seltene Risiko. Zuständig für den Vollzug sind die Länder, und Verfahren gibt es in der Praxis wenige.
Die Abmahnung ist das häufige Risiko. Sie kommt per Post, und mit ihr die Vertragsstrafe.
Die Deutsche Umwelthilfe geht seit Jahren systematisch gegen Anzeigen ohne Pflichtangaben vor. 2017 landete der Streit beim Bundesgerichtshof. Seine Antwort vom 5. Oktober 2017: Wer Pflichtangaben weglässt, enthält wesentliche Informationen vor, und der Makler steht dafür selbst gerade.
Schon 2016 hatte das OLG Hamm zweimal über fehlende Angaben entschieden. In einem der Fälle fehlten in einer Zeitungsanzeige für eine Mietwohnung Ausweisart und Baujahr. Das Gericht gab dem Unterlassungsbegehren statt.
Merken Sie was? Alles Wohnungen. Für Gewerbe ist das kein Freifahrtschein: § 87 GModG gilt für Nichtwohngebäude genauso, nur mit anderen Feldern, und § 108 GModG unterscheidet beim Bußgeld nicht zwischen Wohnung und Büro.
Köln ist übrigens Verbandsstandort. Der IVD West, Regionalverband für Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Saarland, hat hier seine Geschäftsstelle. Wo der Verband sitzt, sollte die Exposé-Vorlage erst recht sitzen. Was Makler darüber hinaus beachten müssen, steht im Beitrag Diese Pflichten haben Makler in Köln.
Dann gibt es noch die stille Rechnung. Der Interessent für die Büroetage fragt nach dem Ausweis, und es gibt keinen. Der Mietvertrag wartet, beim Verkauf wackelt der Notartermin, und der Interessent schaut sich derweil das nächste Objekt an.
Welche Fehler sehe ich in Kölner Gewerbe-Exposés am häufigsten?
Nach meiner Erfahrung entstehen die meisten Fehler, weil das Exposé auf einer Wohnhaus-Vorlage beruht. Dann fehlt der Stromwert, es steht Primär- statt Endenergie drin oder ein abgelaufener Ausweis wird weiter beworben. Fast alle lassen sich mit einem Blick in den Ausweis beheben.
Die 5 häufigsten Fehler im Gewerbe-Exposé:
- Nur ein Energiewert. Die Vorlage hat ein Feld für den Endenergiewert, also steht dort einer. Beim Nichtwohngebäude fehlt damit Wärme oder Strom.
- Primärenergie statt Endenergie. Beide Zahlen stehen im Ausweis und werden ständig verwechselt. Für Ausweise nach heutigem Recht gehört die Endenergie ins Exposé.
- Abgelaufener Ausweis. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Wer danach mit ihm wirbt, nennt Werte ohne gültige Grundlage.
- Ausweisart vergessen. „Energieausweis vorhanden“ plus eine Zahl reicht nicht. Bedarf oder Verbrauch muss dastehen.
- Mischgebäude halb erfasst. Das Wohn- und Geschäftshaus wird nur mit dem Wohnausweis beworben. Oder beide Ausweise verschmelzen zu einer einzigen Zahl.
Mein Tipp aus dem Alltag: Legen Sie für Gewerbeobjekte eine eigene Exposé-Vorlage an, mit vier festen Zeilen. Ausweisart, Endenergie Wärme, Endenergie Strom, Energieträger. Dann kann niemand mehr einen Wohnhaus-Wert hineinkopieren.
Und noch einer: Schauen Sie vor dem Inseratsstart auf das Ausstellungsdatum. Fällt das Ablaufdatum in den geplanten Vermarktungszeitraum, empfehle ich die Neuausstellung vorher. So ist nicht mitten in den Verhandlungen ein abgelaufener Ausweis im Umlauf.
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Was gilt beim Wohn- und Geschäftshaus mit Laden unten und Wohnungen oben?
Bis 31. Dezember 2026 bekommt ein Mischgebäude zwei Ausweise, einen für den Gewerbeteil und einen für die Wohnungen. Voraussetzung: Das Gewerbe nimmt mehr als 10 Prozent der Nutzfläche ein, Nutzung und Technik unterscheiden sich wesentlich. Ich empfehle, die Angaben beider Ausweise getrennt ins Exposé zu schreiben.
Der Gewerbeteil bekommt seine Angaben mit Wärme und Strom getrennt. Der Wohnteil bekommt die Wohngebäude-Angaben, also zusätzlich Baujahr und Effizienzklasse A+ bis H. Zwei Blöcke, keine Mischwerte.
Mein zweiter Praxis-Tipp: Schreiben Sie über jeden Block, wofür er gilt, etwa „Energieausweis Ladenfläche“ und „Energieausweis Wohnungen“. Interessenten verstehen das sofort. Die Rückfrage „Welcher Wert gilt denn jetzt?“ taucht gar nicht erst auf.
Für Kölner Mischgebäude stellen wir 2026 beide Ausweise im Paket für 899 Euro Festpreis aus. Der Wohnausweis ist darin geschenkt. Wann genau einer oder zwei nötig sind, erkläre ich im Ratgeber Mischgebäude in Köln: ein oder zwei Energieausweise?.
Ab 1. Januar 2027 wird das Exposé übersichtlicher, der Ausweis dahinter aber aufwendiger. Für neue Ausweise gibt es dann einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, nach DIN/TS 18599:2025-10 in Zonen gerechnet.
Die Skala folgt der überwiegenden Nutzung: bei überwiegendem Wohnen A+ bis H, bei überwiegendem Gewerbe A bis G. Mehr zu diesem Gebäudetyp steht auf der Themenseite Energieausweis Wohn- und Geschäftshaus Köln.
Was ändert sich 2027 bei den Pflichtangaben im Gewerbe-Exposé?
Für Ausweise, die ab 1. Januar 2027 ausgestellt werden, nennt § 87 GModG sechs Angaben: Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. Wärme und Strom getrennt verlangt das Gesetz dann nicht mehr. Ausweise aus 2026 bleiben zehn Jahre gültig und behalten die bisherigen Angaben.
Für Pflichtangaben und Ausweisinhalt gilt bis Ende 2026 der Stand des GEG 2024. Seit dem 29. Juli 2026 gelten bereits der neue Name und der geänderte Heizungsteil. Das neue Ausweisrecht aus der Novelle vom 23. Juli 2026 greift am 1. Januar 2027, ohne Übergangsfrist.
Ab dann gibt es für ein Nichtwohngebäude bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing als neuen Ausweis nur noch den Bedarfsausweis. Neuer Anlass ist die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags. Auch dann ist ein Ausweis vorzulegen, sofern kein gültiger vorliegt.
Die Effizienzklasse ergibt sich aus dem Primärenergiebedarf geteilt durch den Bedarf eines Referenzgebäudes mit gleicher Geometrie und Nutzung. Klasse A gibt es nur für Nullemissionsgebäude. Klasse G beginnt oberhalb des 3,5-Fachen der Referenz.
Was heißt das für Ihr Exposé? Ihre Vorlage braucht ab 2027 zwei Varianten. Für Ausweise aus 2026 bleibt es nach § 112 GModG bei Ausweisart, Endenergie Wärme und Strom getrennt und Energieträger; für neue Ausweise gelten die sechs Felder mit Klasse.
Ein Ausweis aus 2026 muss nicht umgeschrieben werden und bekommt auch nachträglich keine Klasse. Die Muster für die neuen Ausweise sind nach Stand Oktober 2026 noch nicht bekannt gemacht.
Und die Renovierungsanforderungen? Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG ab 2030 bzw. 2033 gesetzliche Vorgaben, der Ausweis selbst löst sie nicht aus.
Als Nachweis taugt ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis nach § 41 GModG nur unter einer Bedingung. Sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf darf bis Ende 2032 höchstens das 0,5-Fache und ab 2033 höchstens das 0,4-Fache des Endwerts der Skala betragen, die auf dem Ausweis abgedruckt ist. Eine Klasse hat ein Gewerbe-Ausweis aus 2026 nicht, diese Vergleichsskala aber schon.
Fürs Exposé ändert das nichts. Dort zählt, dass der Ausweis gültig ist und die Werte richtig übernommen sind.
Wie kommen Sie schnell an die richtigen Werte für Ihr Exposé?
Mit einem Bedarfsausweis, den wir ohne Vor-Ort-Termin erstellen. Sie geben uns die Daten telefonisch oder per Foto, nach vollständigen Angaben liegt der Ausweis 24 Stunden später vor. Der Preis: 899 Euro Festpreis für Nichtwohngebäude, für Mischgebäude 2026 beide Ausweise im Paket zum selben Preis.
So läuft es ab:
- Objekt schildern. Rufen Sie mich an unter 0152 060 777 67. Ich kläre vorab, welche Nutzung, welche Zonen und welche Technik Ihr Gebäude hat.
- Unterlagen und Fotos schicken. Grundrisse, Baujahr, Heizung, Lüftung, Beleuchtung. Jede belegte Modernisierung fließt ein, wo Pläne fehlen, helfen Fotos.
- Ausweis erhalten. 24 Stunden nach vollständigen Angaben haben Sie den Bedarfsausweis. Ihr Ausweis wird von einem DIBt-registrierten Aussteller erstellt und trägt eine gültige Registriernummer.
- Werte übernehmen. Ausweisart, Endenergie Wärme, Endenergie Strom, Energieträger. Vier Zeilen, fertig.
Sie arbeiten lieber mit Papier oder bestellen für mehrere Objekte? Dann können Sie das Bestellformular herunterladen oder per E-Mail erhalten und ausgefüllt zurückschicken.
Warum nur Bedarfsausweise? Er bewertet das Gebäude unabhängig davon, wie es genutzt wurde, und ab 2027 ist er bei Nichtwohngebäuden ohnehin der einzige neue Ausweis. Alles Weitere zu Gewerbeobjekten finden Sie auf unserer Seite Energieausweise für Nichtwohngebäude.
Fazit
Beim Gewerbe-Exposé entscheidet eine Zeile mehr als beim Wohnhaus: Wärme und Strom gehören getrennt hinein, dazu Ausweisart und Energieträger. Wer seine Vorlage einmal richtig aufsetzt, spart sich Abmahnung, Rückfragen und verlorene Interessenten. Wenn Ihnen der Ausweis noch fehlt, bestellen Sie hier Ihren Bedarfsausweis für das Kölner Gewerbeobjekt.
Häufige Fragen
Welche Energieausweis-Angaben gehören 2026 in ein Gewerbe-Exposé für ein Kölner Objekt?
Für ein Nichtwohngebäude gehören 2026 drei Pflichtangaben ins Exposé: die Ausweisart, der Endenergiewert getrennt für Wärme und Strom und der wesentliche Energieträger der Heizung. So verlangt es das Gebäudemodernisierungsgesetz für kommerzielle Anzeigen, sobald ein Ausweis vorliegt. Baujahr und Effizienzklasse verlangt das Gesetz heute nur bei Wohngebäuden.
Was riskiere ich als Kölner Makler mit einer fehlenden Energieausweis-Angabe?
Fehlende Pflichtangaben in einer Anzeige können ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz auslösen. In der Praxis ist die Abmahnung das größere Risiko: Typisch sind Vertragsstrafen um 5.000 Euro und Streitwerte von 15.000 bis 25.000 Euro. Seit den Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2017 steht fest, dass Makler dafür selbst haften können.
Muss im Exposé für ein Kölner Wohn- und Geschäftshaus etwas anderes stehen?
Ja, bis 31. Dezember 2026 bekommt ein Mischgebäude mit mehr als 10 Prozent Gewerbefläche und wesentlich anderer Technik zwei Ausweise, deren Angaben ich beide getrennt ins Exposé schreiben würde. Für den Wohnteil gehören zusätzlich Baujahr und Effizienzklasse dazu. Ab 1. Januar 2027 gibt es für neue Ausweise nur noch einen Bedarfsausweis mit Zonen. Wir liefern 2026 beide Ausweise im Paket für 899 Euro Festpreis.
Was ändert sich 2027 bei den Pflichtangaben, wenn ich in Köln Gewerbe inseriere?
Für Ausweise, die ab 1. Januar 2027 ausgestellt werden, verlangt das Gesetz sechs Angaben: Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. Nichtwohngebäude bekommen dafür erstmals die Klassen A bis G. Ein Ausweis aus 2026 bleibt zehn Jahre gültig; für ihn bleibt es bei den bisherigen Angaben mit Wärme und Strom getrennt.
Wie schnell bekomme ich in Köln einen Ausweis für mein Gewerbe-Exposé?
Bei energiepass® KÖLN erhalten Sie den Bedarfsausweis 24 Stunden nach vollständigen Angaben, zum Festpreis von 899 Euro. Die Daten klären wir telefonisch und über Fotos, ohne Vor-Ort-Termin. Ihr Ausweis wird von einem DIBt-registrierten Aussteller erstellt und trägt eine gültige Registriernummer. Danach übernehmen Sie die Werte direkt ins Exposé.