Einen Energieausweis für Ferienwohnung oder Ferienhaus brauchen Sie bei Verkauf und Vermietung, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt und keine Ausnahme greift. Ausgenommen sind Wohngebäude, die für weniger als vier Monate im Jahr bestimmt sind, und bis Ende 2026 Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche. Bei Beherbergung mit Zusatzleistungen kann die Vorlagepflicht entfallen.
Die Buchungsdauer entscheidet fast nichts.
Es entscheiden das Gebäude und der Vertrag, den Sie mit Ihren Gästen schließen.
Viele Kölner besitzen ihr Zweitobjekt im Grünen: ein Häuschen bei Blankenheim, eine Wohnung am Rursee, ein Ferienhaus im Bergischen rund um Wipperfürth. Sobald verkauft oder vermietet wird, kommt dieselbe Frage. Gilt die Ausweispflicht auch hier?
Meistens ja. Und die Ausnahmen sind enger, als die meisten glauben.
Maßgeblich ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Ich bin Stephan Grosser, Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren, und prüfe bei jedem Ferienobjekt zuerst, ob überhaupt eine Pflicht besteht. Erst danach rechnen wir.
Was Sie hier erfahren:
- Wann der Ausweis Pflicht ist
- Was die Vier-Monats-Grenze bedeutet
- Welche Objekte befreit sind
- Was sich ab 2027 ändert
- Warum der Bedarfsausweis passt
- Wie Ihre Daten ohne Anreise zu mir kommen
- Praxis-Tipps, Fehler und FAQ
Wann braucht eine Ferienimmobilie einen Energieausweis?
Eine Ferienimmobilie braucht einen Energieausweis bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing nach § 80 GModG, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt und keine Ausnahme greift. Vorzulegen ist er spätestens bei der Besichtigung, ohne Besichtigung unverzüglich; nach Vertragsschluss wird er übergeben. Bei Ferienüberlassungen entscheidet die Vertragsform: reiner Mietvertrag oder Beherbergung mit Zusatzleistungen.
Stellen Sie sich zwei Wohnungen am Rursee vor.
Die erste vermieten Sie per Mietvertrag für ein Jahr an eine Lehrerin aus Simmerath. Klarer Fall: Vermietung. Der Ausweis muss auf den Tisch.
Die zweite läuft wochenweise über ein Buchungsportal. Endreinigung, Bettwäsche und Handtücher sind inklusive.
Das ist kein reiner Mietvertrag mehr. Das ist ein gemischter Beherbergungsvertrag.
Die amtlichen FAQ im Infoportal des Bundes zum GModG ziehen genau diese Linie: Bei solchen Verträgen mit Zusatzleistungen wie Reinigung, Bettwäsche oder Frühstück kann die Vorlagepflicht entfallen.
Kann. Nicht muss. Wer nur die Schlüssel übergibt, vermietet.
Und der Ausweis gilt immer für das ganze Gebäude. Vermieten Sie eine Wohnung im Haus per Mietvertrag, brauchen Sie dafür einen Gebäudeausweis, auch wenn alle anderen Einheiten mit Hotelservice laufen.
Inserieren Sie in kommerziellen Medien und liegt dabei ein Ausweis vor, gehören die Angaben nach § 87 GModG in die Anzeige: Ausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse. Details stehen im Ratgeber zu den Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
Was bedeutet die Vier-Monats-Grenze für Ihr Ferienhaus?
Nach § 2 GModG gilt das Gesetz nicht für Wohngebäude, die für weniger als vier Monate im Jahr bestimmt sind. Eine zweite Ausnahme greift, wenn das Gebäude für eine begrenzte jährliche Nutzung bestimmt ist und dabei weniger als 25 Prozent des erwarteten Ganzjahresverbrauchs anfallen. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung, nicht die tatsächliche Belegung.
Hier liegt der häufigste Denkfehler.
Ein Gast bleibt eine Woche. Also ist die Nutzung kurz?
So rechnet das Gesetz nicht. Es fragt, für welche jährliche Nutzungsdauer das Gebäude bestimmt ist. Ein Ferienhaus, das Sie das ganze Jahr anbieten, ist ganzjährig bestimmt. Auch wenn es im Februar leer steht.
Ein Häuschen bei Blankenheim, das nach Genehmigung und Konzept nur für die Sommermonate gedacht ist, ohne winterfeste Heizung? Da lohnt die Prüfung beider Ausnahmen. Ein Haus mit Gasbrennwertkessel, das Sie auch über Silvester vermieten? Da greift keine.
| Zweckbestimmung des Wohngebäudes | Einordnung nach § 2 GModG |
|---|---|
| für weniger als vier Monate jährlich bestimmt | Gesetz grundsätzlich nicht anwendbar |
| für vier Monate oder länger begrenzt bestimmt, erwarteter Verbrauch unter 25 Prozent des Ganzjahresverbrauchs | Gesetz grundsätzlich nicht anwendbar |
| begrenzt bestimmt, erwarteter Verbrauch 25 Prozent oder mehr | diese Ausnahme greift nicht |
| ganzjährig bestimmt | keine Nutzungsausnahme; weitere Ausnahmen und Pflichtauslöser prüfen |
Einzelne Buchungen oder tatsächliche Heiztage belegen keine Ausnahme. Hinweise auf die Zweckbestimmung liefern Baugenehmigung, Bebauungsplan oder Ihr Vermietungskonzept.
Welche Ferienimmobilien sind von der Ausweispflicht befreit?
Bis 31.12.2026 sind kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche nach § 79 GModG ausgenommen, ab 01.01.2027 nur noch Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern. Gemeint ist die Nutzfläche des ganzen Gebäudes, nicht einer einzelnen Wohnung. Für Baudenkmäler entfallen bis 31.12.2026 die Pflichten bei Verkauf und Vermietung nach § 80 Abs. 3 bis 7 GModG.
So steht die Definition im Gesetz:
„kleines Gebäude“ ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche
§ 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG in der bis 31.12.2026 geltenden Fassung
Die 38-Quadratmeter-Ferienwohnung im dritten Stock eines Mehrfamilienhauses in Monschau ist also nicht befreit, nur weil sie klein ist. Es zählt das Haus.
Ob ein Gartenhaus, Bungalow oder Tiny House außerdem nach seiner Zweckbestimmung in den Anwendungsbereich fällt, ist eine zweite Frage. Beide müssen beantwortet sein.
Als Baudenkmal gilt ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude. Alter oder historisches Aussehen genügen nicht. Und die Ausnahme läuft Ende 2026 aus. Mehr dazu im Ratgeber zum Energieausweis bei Denkmalschutz in Köln.
Sie wissen nicht, ob Ihr Ferienobjekt unter die Pflicht fällt? Geben Sie Größe, Baujahr und Nutzung ein. Ich sage Ihnen vorab, ob Sie überhaupt einen Ausweis brauchen: 299 Euro Festpreis für das Ferienhaus, 399 Euro für das Haus mit mehreren Wohnungen, 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox. Jetzt Festpreis für Ihr Ferienobjekt berechnen oder anrufen: 0152 060 777 67.
Was ändert sich ab 2027 für Ferienhäuser und Ferienwohnungen?
Ab 01.01.2027 gilt neues Ausweisrecht aus der GModG-Novelle vom 23. Juli 2026. Für Ferienimmobilien zählen vier Punkte: Die Denkmal-Ausnahme entfällt, die Grenze für kleine Gebäude liegt bei weniger als 50 Quadratmetern, die Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags wird Vorlageanlass, und der Ausweis kommt digital. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig.
Ein Ferienbungalow in der Eifel hat genau 50 Quadratmeter Nutzfläche. Verkauf 2026: Ausnahme. Verkauf im Januar 2027: keine Ausnahme mehr.
Ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus im Bergischen brauchte für den Verkauf bisher keinen Ausweis. Ab 2027 schon, sofern kein gültiger vorliegt.
Ein Ferienhaus ist befristet an einen Betreiber verpachtet, die Verlängerung steht an. Ab 2027 löst auch sie die Vorlage aus. Für Wochenbuchungen spielt das kaum eine Rolle, für befristete Pacht sehr wohl.
| Thema | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Kleine Gebäude | ausgenommen bei höchstens 50 m² | ausgenommen nur unter 50 m² |
| Baudenkmal | § 80 Abs. 3 bis 7 GModG nicht anzuwenden | Ausweis nötig, wenn keiner gültig vorliegt |
| Anlass | Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing | zusätzlich Verlängerung solcher Verträge |
| Ausweisart Wohngebäude | Bedarfsausweis Pflicht bei bis zu 4 Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977, ohne Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 | Wahlfreiheit; Verbrauchsausweis nur für reine Wohngebäude |
| Form | bisheriges Muster | digital und maschinenlesbar |
| Bestehende Ausweise | zehn Jahre gültig | bleiben gültig, kein Austausch |
Die neue A-bis-G-Skala betrifft nur Nichtwohngebäude. Ihr Ferienhaus bleibt bei A+ bis H.
Warum ist der Bedarfsausweis beim Ferienhaus die bessere Wahl?
Weil Verbrauchswerte bei Ferienobjekten vor allem den Belegungskalender abbilden, nicht das Haus. Der Bedarfsausweis rechnet mit Hülle und Heizung unter Normbedingungen und liefert einen vergleichbaren Wert. Bis 31.12.2026 ist er für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 Pflicht, sofern sie das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erreichen.
Eine Ferienwohnung, die im Juli voll und im Februar kalt ist, erzeugt einen Verbrauch, der nichts über das Haus sagt.
Käufer wissen das. Und sie fragen nach.
Der Verbrauchsausweis beruht bis Ende 2026 auf 36 zusammenhängenden Monaten, ab 2027 auf Jahreswerten über zwei Jahre. Leerstand wird rechnerisch korrigiert. Das Grundproblem bleibt: leere Winter, volle Sommer, ein schiefes Bild.
Der Bedarfsausweis schaut auf Dämmung, Fenster, Dach und Heizung. Sein Endenergiekennwert ist der berechnete Bedarf je Quadratmeter, nicht die gekaufte Menge Heizöl.
Für Bruchsteinhäuser, Schieferfachwerk und Bungalows aus den 60er und 70er Jahren, wie sie in Eifel und Bergischem Land stehen, ist das die ehrlichere Rechnung.
Dazu kommt meine Best-Case-Optimierung: Jede belegte Modernisierung fließt ein. Neue Fenster, gedämmte oberste Geschossdecke, getauschter Kessel. Ihr Haus wird so bewertet, wie es ist, nicht schlechter.
Den Vergleich erkläre ich im Ratgeber Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis beim Einfamilienhaus. Wer neu vermietet, liest den Ratgeber zur Vermietung und Neuvermietung in Köln. Alle Ausweisarten bündelt die Übersicht Energieausweise für Wohngebäude.
Wie kommen Ihre Daten zu mir, wenn das Ferienhaus in der Eifel steht?
Per Telefon und per Foto. Sie fahren nicht hin und müssen niemanden ins Haus lassen. Baujahr, Fläche, Heizung und Dämmzustand besprechen wir am Telefon, Fotos von Typenschild, Fassade und Fenstern zeigen die Details. 24 Stunden nach vollständigen Angaben liegt der Ausweis mit DIBt-Registriernummer digital in Ihrer Inbox.
Sie sitzen in Sülz. Das Haus steht in Hellenthal. Das ist der Normalfall.
- Am Telefon: Baujahr, Wohnfläche, Zahl der Einheiten, Heizung, Warmwasser, bekannte Sanierungen.
- Per Foto: Typenschild der Heizung, jede Fassadenseite, Fenster, Dachboden, vorhandene Dämmung.
- Aus Unterlagen: frühere Ausweise, Sanierungsbelege, Grundrisse, Exposé.
Fehlt etwas, arbeite ich mit den anerkannten Pauschalwerten für Bestandsgebäude. Ein fehlender Beleg kann aber Punkte kosten. Ein Anruf beim Heizungsbauer lohnt sich.
Welche Praxis-Tipps ersparen Ihnen bei der Ferienimmobilie Ärger?
Aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen helfen drei Dinge: die Gebäudenutzfläche statt der Exposé-Wohnfläche prüfen, die Zweckbestimmung schriftlich bereithalten und jede Wärmequelle fotografieren. Das kostet wenig Vorbereitung und erspart Rückfragen genau dann, wenn der Verkauf läuft.
1. Prüfen Sie die Gebäudenutzfläche. Im Bedarfsausweis ermittle ich sie aus dem beheizten Gebäudevolumen, sie liegt meist über der Wohnfläche. Ein Bungalow mit 46 Quadratmetern Wohnfläche ist deshalb nicht automatisch ein kleines Gebäude.
2. Halten Sie die Zweckbestimmung schriftlich bereit. Rechtlich zählt die Bestimmung selbst. Meine Empfehlung: Baugenehmigung oder Nutzungskonzept griffbereit haben. Für Kölner Objekte hilft die Bauaktenstelle der Stadt Köln, im Umland die Bauaufsicht von Kreis oder Stadt.
3. Fotografieren Sie jede Wärmequelle. Kaminofen, Elektroheizkörper im Bad, Durchlauferhitzer. Was ich nicht kenne, kann ich nicht rechnen.
Welche Fehler machen Besitzer von Ferienimmobilien am häufigsten?
Drei Fehler sehe ich immer wieder: Buchungsdauer mit Zweckbestimmung verwechseln, die Größe der Wohnung statt des Gebäudes prüfen und den Denkmalstatus für eine Dauerbefreiung halten. Jeder davon kann bei Verkauf oder Vermietung teuer werden.
Fehler 1: Die kurze Buchung als Ausnahme werten. Eine Woche Aufenthalt macht aus einem ganzjährig angebotenen Haus kein Saisongebäude.
Fehler 2: Die kleine Wohnung für befreit halten. Die 38-Quadratmeter-Wohnung im Mehrfamilienhaus braucht bei Vermietung trotzdem einen Ausweis für das ganze Haus.
Fehler 3: Den Denkmalstatus als Freifahrtschein sehen. Wer 2027 ein Baudenkmal ohne gültigen Ausweis verkauft oder vermietet, braucht einen.
Was droht? Fehlt bei Verkauf oder Vermietung der Ausweis oder fehlen Pflichtangaben in kommerziellen Anzeigen, sind nach § 108 GModG bis zu 10.000 Euro möglich. Für die Nichtvorlage bei der Besichtigung bis zu 5.000 Euro. Das größere Risiko in der Praxis ist die Abmahnung wegen fehlender Anzeigenangaben. Mehr im Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht für Eigentümer in Köln.
Was fragen Besitzer von Ferienimmobilien am häufigsten?
Die vier häufigsten Fragen drehen sich um Pflicht und Airbnb, die Ausnahmen, das Jahr 2027 und die Kosten. Hier sind meine kurzen Antworten.
Braucht meine Ferienwohnung einen Energieausweis, auch bei Airbnb?
Ja, wenn Sie das Gebäude verkaufen oder per reinem Mietvertrag vermieten, kein gültiger Ausweis vorliegt und keine Ausnahme greift. Die Buchungsdauer entscheidet nicht. Bei einem Beherbergungsvertrag mit Zusatzleistungen wie Reinigung, Bettwäsche oder Frühstück kann die Vorlagepflicht entfallen. Die Grenze für kleine Gebäude gilt für das ganze Gebäude, nicht für eine einzelne kleine Wohnung.
Wann ist ein Ferienhaus vom Energieausweis befreit?
Befreit sind Wohngebäude, die für weniger als vier Monate im Jahr bestimmt sind oder bei begrenzter Nutzung weniger als 25 Prozent des Ganzjahresverbrauchs erwarten lassen. Bis 31.12.2026 gilt das auch für Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche, ab 2027 nur noch unter 50 Quadratmetern. Baudenkmäler sind nur bis Ende 2026 von den Pflichten bei Verkauf und Vermietung ausgenommen.
Was ändert sich 2027 für den Energieausweis meines Ferienhauses?
Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig. Ab 01.01.2027 gilt neues Ausweisrecht: Baudenkmäler verlieren ihre Ausnahme, die Grenze für kleine Gebäude liegt bei weniger als 50 Quadratmetern, der Ausweis wird digital und maschinenlesbar, und die Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags löst die Vorlage aus. Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H.
Was kostet der Energieausweis für ein Ferienhaus im Kölner Umland?
Für ein Ferienhaus als Einfamilienhaus zahlen Sie bei mir 299 Euro Festpreis, für ein Haus mit zwei oder mehr Ferienwohnungen 399 Euro. Sie erhalten einen Bedarfsausweis mit DIBt-Registriernummer, zehn Jahre gültig, 24 Stunden nach vollständigen Angaben digital in Ihrer Inbox. Ihre Angaben kommen telefonisch oder per Foto, eine Anreise ist nicht nötig.
Fazit: Was sollten Sie jetzt tun?
Klären Sie zuerst Vertragsform, Zweckbestimmung und Gebäudegröße. Greift keine Ausnahme, brauchen Sie bei Verkauf oder Vermietung einen Ausweis, ab 2027 auch für Baudenkmäler und bei Vertragsverlängerung, sofern kein gültiger vorliegt. Ein Ferienhaus kostet bei mir 299 Euro Festpreis, alles per Telefon und Foto.
Ob Sie einen Ausweis brauchen, ist schnell geklärt. Warum bis zur ersten Besichtigung warten?
Jetzt Festpreis für Ihr Ferienhaus berechnen. Lieber reden? Anruf oder WhatsApp: 0152 060 777 67.
Wo finden Sie Gesetzestexte und weitere Ratgeber?
Die Paragrafen des GModG stehen im konsolidierten Text auf gesetze-im-internet.de, die Auslegung zu Ferienwohnungen in den amtlichen FAQ des Bundes.
- Amtliche FAQ zu Energieausweisen im Infoportal des Bundes
- § 2 GModG: Anwendungsbereich und saisonale Wohngebäude
- § 3 GModG: Begriffe und kleine Gebäude
- § 79 GModG: Energieausweis und Ausnahmen
- § 80 GModG: Ausstellung, Vorlage und Übergabe
- § 87 GModG: Immobilienanzeigen
- § 108 GModG: Bußgeldvorschriften