Bei Neuvermietung in Köln brauchen Sie den Energieausweis, bevor die Anzeige online geht. Der Mieter muss ihn spätestens bei der Besichtigung sehen und nach Vertragsschluss eine Kopie bekommen. Fehlt er oder fehlen Angaben im Inserat, drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld nach §108 GEG.
Vermietung fühlt sich kleiner an als Verkauf. Kein Notar, weniger Drama. Beim Energieausweis ist die Pflicht trotzdem fast dieselbe.
Der Auslöser ist ein einziger Moment: die Neuvermietung. Wer den kennt, macht keine teuren Fehler. Stand: Juli 2026.
Wann löst Vermietung die Ausweispflicht aus?
Die Pflicht greift bei jeder Neuvermietung, wenn kein gültiger Ausweis fürs Gebäude vorliegt (§80 GEG). Bestandsmieter im laufenden Vertrag lösen nichts aus. Erst Mieterwechsel, Wiedervermietung nach Leerstand oder ein neuer Vertrag machen den Energieausweis zur Pflicht.
Das ist die wichtigste Unterscheidung für Vermieter, und viele übersehen sie.
Solange derselbe Mieter im selben Vertrag wohnt, müssen Sie nichts vorlegen. Sobald die Wohnung neu an den Markt geht, sieht das anders aus.
Typische Auslöser in Köln:
- Wohnung nach Auszug neu vermieten
- Einheit nach Leerstand wieder anbieten
- Haus oder Gewerbefläche neu vermieten
- nach Sanierung neu inserieren
- alter Ausweis nach zehn Jahren abgelaufen
Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Läuft er ab, brauchen Sie für die nächste Neuvermietung einen neuen. Verlängern lässt sich das Dokument nicht.
Einen Überblick, wer wann in der Pflicht steht, gibt die Seite Energieausweis-Pflicht für Eigentümer in Köln.
Wie läuft die Vorlage vom Inserat bis zum Mietvertrag?
Der Ablauf hat drei feste Punkte: Angaben im Inserat, Vorlage bei der Besichtigung, Kopie nach Vertragsschluss. Der Ausweis muss dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorliegen (§80 GEG), nach Unterschrift bekommt der Mieter eine Kopie (§80 GEG).
In der Praxis heißt das: Der Ausweis gehört an den Anfang, nicht ans Ende.
Zuerst das Inserat. Liegt ein Ausweis vor, müssen fünf Kennwerte hinein. Mehr dazu gleich.
Dann die Besichtigung. Sie zeigen den Ausweis oder eine Kopie, ohne dass der Interessent danach fragen muss. Findet keine Besichtigung statt, reicht die Vorlage vor der Vertragserklärung.
Zuletzt der Mietvertrag. Nach Abschluss übergeben Sie dem Mieter eine Kopie des Energieausweises. Das ist keine Kür, sondern Pflicht.
Wer den Ausweis erst “nachreicht”, dreht die Reihenfolge um. Genau da entstehen Reibung und Haftungsfragen.
Was muss in die Vermietungsanzeige?
Sobald ein Energieausweis vorliegt, gehören fünf Angaben in jede kommerzielle Anzeige (§87 GEG): Ausweisart, Endenergiewert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Bei Wohngebäuden sind alle fünf Pflicht. Fehlt eine, ist die Anzeige angreifbar.
Diese fünf Werte sind nicht verhandelbar, wenn ein Ausweis existiert.
| Pflichtangabe im Inserat | Warum Mieter darauf achten |
|---|---|
| Ausweisart | Bedarf und Verbrauch sind unterschiedlich aussagekräftig |
| Endenergiewert (kWh/m²·a) | schnelle Einschätzung der Heizkosten |
| Energieträger | Gas, Fernwärme oder Wärmepumpe entscheidet über die Zukunft |
| Baujahr | Kontext für Altbau oder Nachkriegsbau |
| Energieeffizienzklasse | einfache Vergleichbarkeit im Portal |
Gerade der Energieträger ist in Köln kein Nebensatz. Wer in der Innenstadt oder in Deutz über das Fernwärmenetz der RheinEnergie heizt, hat einen anderen Wert im Ausweis als das gasbeheizte Reihenhaus in Porz. Beide gehören korrekt ins Inserat.
Gilt das auch für private Vermieter und Kleinanzeigen?
Ja. Die Pflicht knüpft nicht an den Beruf des Vermieters, sondern an das Medium. Kommerzielle Plattformen wie ImmoScout24 oder Kleinanzeigen zählen dazu, auch bei rein privaten Inseraten. Ausgenommen sind nur kostenlose Aushänge am schwarzen Brett im Hausflur oder Supermarkt.
Viele private Vermieter glauben, die Anzeigenpflicht treffe nur Makler. Das stimmt nicht.
Portale, Maklerseiten, Zeitungen und Schaufenster gelten als kommerzielle Medien. Wer dort inseriert, muss die fünf Kennwerte liefern, egal ob privat oder gewerblich.
Nur der Zettel am schwarzen Brett fällt raus, weil er kein kommerzielles Medium ist.
Das Risiko ist real. Wettbewerbsverbände mahnen fehlerhafte Anzeigen systematisch ab, besonders bei Maklern und gewerblichen Vermietern. Eine Abmahnung kostet Zeit, Geld und Nerven.
Dazu kommt das Bußgeld. Fehlende Pflichtangaben und Nichtvorlage sind Ordnungswidrigkeiten nach §108 GEG, mit bis zu 10.000 Euro. Das ist mehr als der Ausweis je kosten würde.
Sie vermieten in Köln neu? Starten Sie den Ausweis früh über den Energieausweis-Rechner, bevor das Inserat online geht. Festpreis, Lieferung in 24 Stunden.
Wer besorgt den Ausweis bei einer Eigentumswohnung in der WEG?
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft zuständig. Sie lässt über die Verwaltung einen Energieausweis fürs Gesamtgebäude erstellen, die Kosten trägt die WEG nach Miteigentumsanteilen. Als einzelner vermietender Eigentümer fordern Sie diesen Ausweis an, statt einen eigenen für Ihre Wohnung zu beauftragen.
Köln ist eine Stadt der Eigentumswohnungen. Genau hier entsteht die häufigste Unsicherheit.
Der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt, nicht für eine einzelne Wohnung. Wer nur seine Einheit betrachtet, hat oft gar keine Grundlage: Ihm fehlen Hausdaten, Heizungsdaten und der Blick auf das Gesamtobjekt.
Der richtige Weg führt über die Verwaltung. Sie fragen dort den gültigen Ausweis fürs Gesamtgebäude an. Ist keiner vorhanden, beauftragt die Gemeinschaft die Ausstellung und trägt die Kosten. Jeder Sondereigentümer hat gegenüber der Verwaltung Anspruch auf eine Kopie für seine Vermietungszwecke.
Für Sie als Vermieter heißt das: nicht selbst blind loslaufen. Erst prüfen, ob die WEG schon einen Ausweis hat. Das spart Geld und verhindert doppelte Dokumente.
Was ändert sich durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 10.07.2026 beschlossen. Der Energieausweis-Teil gilt voraussichtlich ab Anfang 2027, rund sechs Monate nach Verkündung im Bundesgesetzblatt. Für Vermieter zentral: Die Vorlagepflicht greift dann auch bei der Verlängerung befristeter Mietverträge, nicht mehr nur bei Neuvermietung.
Das schließt eine Lücke, die viele Vermieter bisher genutzt haben.
Heute gilt: Verlängern Sie einen befristeten Vertrag mit demselben Mieter, brauchen Sie keinen Ausweis. Mit dem GModG wird auch dieser Moment zum Auslösepunkt.
Dazu kommen erweiterte Anzeigenpflichten. Inserate sollen künftig mehr Informationen tragen, etwa zur installierten Heizungsart. Der Ausweis selbst wird digital und maschinenlesbar.
Wichtig zur Einordnung: Bestehende Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehn Jahre gültig. Sie müssen nichts überstürzt neu machen. Aber wer jetzt neu vermietet, sollte wissen, wohin die Reise geht.
Für Wohngebäude bleibt die vertraute Skala A+ bis H. Die neue A-bis-G-Einstufung kommt nur für Nichtwohngebäude.
Wie sieht der Kölner Mietmarkt das gerade?
Der Kölner Mietmarkt ist 2026 extrem angespannt. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter einem Prozent, in gefragten Veedeln wie Lindenthal oder der Südstadt ist Wohnraum knapp. In Köln gilt zudem die Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete meist höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegels liegen.
Diese Enge hat eine Folge, die Vermieter unterschätzen.
Weil so wenige Wohnungen den Mieter wechseln, ist jede Neuvermietung ein seltenes Ereignis. Und genau dort greift die Ausweispflicht mit voller Wucht.
Interessenten stehen oft Schlange. Das verleitet dazu, die Energiefrage kleinzureden. Kurzfristig geht das gut. Langfristig ist es eine schlechte Gewohnheit, denn jeder abgelehnte Interessent kann eine fehlerhafte Anzeige melden.
Saubere Angaben schützen also nicht nur den Mieter. Sie schützen Sie selbst, vor Abmahnung, Bußgeld und peinlichen Korrekturen mitten in der Vermarktung.
Bedarf oder Verbrauch, und was kostet das?
Für die meisten Kölner Mietobjekte reicht ein Verbrauchsausweis, wenn drei Jahre lückenlose Verbrauchsdaten vorliegen. Ein Bedarfsausweis ist heute noch Pflicht bei kleinen Altbauten mit Bauantrag vor November 1977 ohne spätere Modernisierung. Die Wahl entscheidet über Aufwand und Preis.
Der günstigere Weg ist oft der Verbrauchsausweis, hat aber eine Bedingung.
Sie brauchen belastbare Verbrauchsdaten aus drei Jahren. Gab es Leerstand, häufigen Nutzerwechsel oder Teilbeheizung, sind diese Daten schnell nicht mehr repräsentativ. Dann ist der Bedarfsausweis der ehrlichere Wert.
Was die verschiedenen Ausweisarten und Datenlagen konkret kosten, zeigt die Seite Energieausweis Kosten Köln. Bei mir kostet der Ausweis fürs Einfamilienhaus 299 Euro, fürs Mehrfamilienhaus 399 Euro, jeweils als Festpreis. Das ist die klassische Vermieterfrage, und die Antwort hängt stärker vom Gebäude ab als vom Preisschild.
Ein Hinweis aus der Praxis: Der billigste Ausweis ohne Plausibilitätsprüfung ist selten der beste. Ein geratenes Baujahr oder eine geschätzte Fläche rächt sich, sobald ein Mietinteressent genauer nachfragt.
Was ich bei Kölner Vermietern immer wieder sehe
Der häufigste Fehler ist Timing. Der Ausweis wird als Letztes gedacht, dabei gehört er als Erstes erledigt. Wer ihn vor dem Inserat bereithält, führt Anzeige, Besichtigung und Vertragsschluss ohne Hektik.
Ich erlebe es oft: Die Wohnung ist frei, das Inserat steht, und der Ausweis fehlt.
Dann wird improvisiert. Kennwerte werden geschätzt, Angaben geraten. Genau das ist die Grundlage für Abmahnungen und Bußgelder.
Dabei ist die Lösung unspektakulär. Der Ausweis wird früh beauftragt, telefonisch oder per Foto, ohne dass ein Termin nötig ist. Für Kölner Eigentümer, die nicht am Objekt wohnen, oder für Erbengemeinschaften über mehrere Städte hinweg ist die digitale Abwicklung sogar der schnellere Weg.
Bei energiepass® KÖLN prüfe ich die Angaben, statt sie durchzuwinken. Rückfragen sind kein Zeichen von Langsamkeit. Sie sind der Grund, warum der Ausweis später keine Probleme macht. Als DIBt-registrierter Anbieter mit Festpreis und persönlichem Ansprechpartner liefere ich in 24 Stunden. Kurze Frage vorab? 0152 060 777 67.
Fazit: Neuvermietung ist der Auslöser, nicht der Bestandsvertrag
Der Bestandsmieter im laufenden Vertrag löst keine Pflicht aus. Die Neuvermietung schon. Wer diesen Unterschied kennt und den Ausweis vor dem Inserat bereithält, vermeidet Abmahnung, Bußgeld und Zeitdruck.
Vermietung braucht dieselbe Sorgfalt wie Verkauf, nur an anderen Punkten. Inserat, Besichtigung, Vertragskopie: An jeder dieser Stellen entscheidet sich, ob der Ausweis trägt.
Wenn Sie in Köln oder im Umland neu vermieten, holen Sie den Ausweis früh. Energieausweis für Ihre Vermietung in Köln erstellen.
Für Wohnungen und Häuser passt die Übersichtsseite Energieausweise für Wohngebäude.
