Den Energieausweis bei der Besichtigung vorlegen müssen Sie in Köln spätestens beim ersten Termin, ohne dass jemand fragt. So steht es im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz), § 80 Abs. 4. Aushang oder Auslegen genügt. Wer ihn nicht rechtzeitig zeigt, riskiert bis 5.000 Euro, wer gar keinen hat, bis 10.000 Euro.
Meine These ist einfach: Der Energieausweis ist kein Notardokument. Er ist ein Besichtigungsdokument.
Viele Kölner Verkäufer behandeln ihn wie den Grundbuchauszug. Etwas, das man irgendwann für den Vertrag braucht.
Das Gesetz sieht das anders. Ihre Käufer auch.
Stellen Sie sich einen Samstagvormittag in Sülz vor. Altbauwohnung, dritter Stock, fünf Interessenten im Treppenhaus. Einer fragt nach der Effizienzklasse. Der Verkäufer sagt: Der Ausweis kommt noch.
Was hört der Interessent?
Nicht „kommt noch“. Er hört: Hier fehlt etwas.
Ich bin Stephan Grosser, Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Seit 2018 erstellen wir Bedarfsausweise für Häuser und Wohnungen in Köln, von Deutz bis Rodenkirchen, von Nippes bis Porz. Die meisten Fragen zur Vorlagepflicht drehen sich um genau diesen Moment: Die Tür geht auf, der erste Interessent steht im Flur. Den großen Überblick zum Verkauf finden Sie unter Energieausweis beim Hausverkauf.
In diesem Ratgeber erfahren Sie:
- wann und wie Sie den Ausweis zeigen müssen, auch ohne Nachfrage,
- was gilt, wenn es keine Besichtigung gibt,
- warum der Notartermin zu spät ist und was ins Inserat gehört,
- wann Käufer oder Mieter den Ausweis bekommen,
- welche Bußgelder § 108 GModG vorsieht,
- was sich ab dem 1. Januar 2027 ändert,
- wie die Vorlage in der Kölner Praxis reibungslos läuft und welche Fehler Sie vermeiden.
Muss ich den Energieausweis zeigen, auch wenn niemand danach fragt?
Ja. § 80 Abs. 4 GModG verlangt, dass Sie den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Eine Nachfrage des Interessenten ist keine Voraussetzung. Sie zeigen ihn aktiv, legen ihn sichtbar aus oder hängen ihn aus. Das ist Ihre Bringschuld, keine Holschuld des Käufers.
Das ist der Kern der Vorschrift. Und der am häufigsten missverstandene Teil.
Viele denken: Ich muss ihn nur haben, falls jemand fragt.
Der Wortlaut ist klarer:
„[…] hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon […] vorzulegen. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt.“
§ 80 Abs. 4 GModG
Spätestens heißt: Früher geht immer. Ein PDF mit der Terminbestätigung ist früher.
Die Form ist flexibel. Ausdruck auf dem Küchentisch. Aushang im Flur. PDF vorab. Entscheidend ist eines: Der Interessent sieht den Ausweis, bevor er wieder auf der Straße steht.
Vermieten Sie statt zu verkaufen, gilt dasselbe. Die Vorschrift überträgt die Vorlagepflicht ausdrücklich auf Vermieter, Verpächter und Leasinggeber. Wer in Nippes eine Wohnung neu vermietet, zeigt den Ausweis bei der Wohnungsbesichtigung genauso wie ein Verkäufer in Lindenthal.
Und der Makler? Er führt die Besichtigung oft allein. Sorgen Sie dafür, dass er den Ausweis dabeihat. Ab dem 1. Januar 2027 nennt das Gesetz Makler bei der Vorlage ausdrücklich mit.
Was gilt, wenn der Käufer das Objekt nie besichtigt?
Dann legen Sie den Ausweis unverzüglich vor, spätestens sobald der Interessent ihn verlangt. So regelt es § 80 Abs. 4 GModG für Verkäufe und Vermietungen ohne Besichtigung. Unverzüglich heißt ohne schuldhaftes Zögern, nicht erst kurz vor dem Vertrag. Am sichersten geht das PDF gleich mit dem Exposé raus.
Das passiert öfter, als man denkt.
Ein Investor aus München kauft eine vermietete Wohnung in Kalk nach Exposé und Fotos. Eine Erbengemeinschaft verkauft das Elternhaus in Porz an Nachbarn, die es seit Jahrzehnten kennen.
Kein Termin, keine Vorlage? Falsch gedacht.
Das Gesetz verlangt dann eine unverzügliche Vorlage. Und es setzt eine harte Grenze: Fordert der Interessent den Ausweis an, muss er ihn ohne Verzögerung bekommen.
Mein Rat: Schicken Sie das PDF mit dem Exposé. Dann stellt sich die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt gar nicht erst.
Reicht der Notartermin, oder muss der Ausweis schon ins Inserat?
Der Notartermin ist zu spät. Die gesetzliche Frist für die Vorlage ist die Besichtigung. Ins Inserat gehören die Pflichtangaben nach § 87 GModG, sobald beim Aufgeben einer kommerziellen Anzeige ein Ausweis vorliegt. Mein Rat: Ausweis zuerst, Inserat danach. Dann stimmen beide Schritte.
Die Vorstellung ist verbreitet: Der Ausweis gehört zu den Kaufunterlagen, also reicht er zum Abschluss.
So funktioniert es nicht.
Der Gesetzgeber will, dass der Käufer die Energiewerte kennt, bevor er sich entscheidet. Nicht danach.
Die Reihenfolge sieht so aus:
- Inserat: Liegt der Ausweis vor, nennen Sie seine Pflichtangaben in der Anzeige.
- Besichtigung: Vorlage spätestens jetzt, ohne Nachfrage.
- Kaufvertrag: Übergabe an den Käufer unverzüglich danach.
Und wenn beim Inserieren noch kein Ausweis existiert? Dann verlangt § 87 GModG keine Energiewerte in der Anzeige. Die Pflicht hängt daran, dass der Ausweis vorliegt.
Rechtlich ist das eine Lücke. Praktisch nicht.
ImmoScout24 und Immowelt fragen die Energiefelder technisch ab. Ein Inserat ohne Werte wirft Fragen auf, bevor der erste Interessent anruft. Und spätestens zur Besichtigung brauchen Sie den Ausweis ohnehin.
Diese Angaben gehören in eine kommerzielle Anzeige für ein Wohngebäude:
| Pflichtangabe nach § 87 GModG | Wohngebäude bis 31.12.2026 | Wohngebäude ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch) | ja | ja |
| Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch | ja | nicht mehr in der Liste |
| Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch | nein | ja |
| Ausstellungsdatum des Ausweises | nein | ja |
| Effizienzklasse | ja | ja |
| Baujahr | ja | ja |
| Wesentliche Energieträger der Heizung | ja | ja |
Für Ausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, gelten in Anzeigen auch danach die bisherigen Angaben nach den Übergangsregeln des § 112 GModG. Bei Nichtwohngebäuden nennen Sie bis Ende 2026 den Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom. Was genau in die Anzeige gehört und wie Makler Abmahnungen vermeiden, steht unter Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
Ihre erste Besichtigung in Köln steht, aber der Ausweis fehlt noch? Geben Sie die Eckdaten Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung ein: Jetzt Festpreis berechnen und Bedarfsausweis bestellen. DIBt-registriert, Festpreis, Best-Case-Optimierung. Ihr Ausweis liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox, rechtzeitig vor dem ersten Termin.
Wann bekommt der Käufer oder Mieter den Ausweis ausgehändigt?
Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags. § 80 Abs. 4 GModG verlangt, dass der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie übergibt. Bei Vermietung gilt dasselbe gegenüber dem neuen Mieter. Die Übergabe ist eine eigene Pflicht, getrennt von der Vorlage bei der Besichtigung.
„Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben.“
§ 80 Abs. 4 GModG
Die Übergabe ist der dritte Schritt. Und der, den viele vergessen.
Der Vertrag ist unterschrieben, die Schlüsselübergabe verabredet, der Kopf ist schon beim Umzug.
Gezeigt ist nicht übergeben. Wer den Ausweis bei der Besichtigung vorgelegt, aber nach dem Vertrag nicht ausgehändigt hat, hat die zweite Pflicht verletzt.
Die Lösung kostet zwei Minuten. Legen Sie eine Kopie zu den Unterlagen, die der Käufer bekommt, oder schicken Sie ihm das PDF und heben Sie die Nachricht auf. Beim Mietvertrag gehört die Kopie zu den Anlagen.
Den ganzen Ablauf vom Inserat bis zur Schlüsselübergabe finden Sie unter Energieausweis beim Hausverkauf in Köln: alle Fristen.
Welches Bußgeld droht, wenn der Ausweis bei der Besichtigung fehlt?
§ 108 GModG unterscheidet nach Verstoß. Wer den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegt oder nach dem Vertrag nicht übergibt, riskiert jeweils bis 5.000 Euro. Wer bei Verkauf oder Vermietung gar keinen oder einen falschen Ausweis hat oder Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, riskiert bis 10.000 Euro.
| Verstoß | Bußgeld nach § 108 GModG |
|---|---|
| Ausweis nicht rechtzeitig bei der Besichtigung vorgelegt | bis 5.000 Euro |
| Ausweis nach Vertragsschluss nicht an Käufer oder Mieter übergeben | bis 5.000 Euro |
| Kein oder ein falscher Ausweis bei Verkauf oder Vermietung | bis 10.000 Euro |
| Pflichtangaben fehlen in der Anzeige, obwohl ein Ausweis vorliegt | bis 10.000 Euro |
Wer verfolgt das? Zuständig für Bußgelder ist die Bauaufsicht des Landes. In der Praxis gibt es wenige Verfahren gegen private Verkäufer.
Das größere Risiko trifft Makler. Die Deutsche Umwelthilfe mahnt fehlende Energieangaben in Anzeigen systematisch ab. Der Bundesgerichtshof hat 2017 entschieden, dass Makler dafür selbst haften. Typische Vertragsstrafen in solchen Unterlassungserklärungen liegen bei 5.000 Euro.
Das Bußgeld ist die formale Seite. Die teurere Seite ist die menschliche.
Ein Interessent, der nach dem Ausweis fragt und keinen bekommt, wird vorsichtig. Er fragt sich, was sonst noch fehlt. Laut Grundstücksmarktbericht Köln 2026 des Gutachterausschusses wurden 2025 in Köln 7.831 Kaufverträge geschlossen, acht Prozent mehr als im Vorjahr. Der Markt läuft. Wer kauft, vergleicht. Und wer vergleicht, merkt sich, wo die Unterlagen vollständig waren.
Wer gar keinen Ausweis hat und schon inseriert, liest weiter unter Kein Energieausweis beim Hausverkauf in Köln: was jetzt zu tun ist.
Was ändert sich bei der Vorlage ab dem 1. Januar 2027?
Die Pflicht, den Ausweis vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben, bleibt. Neu ab 01.01.2027: Auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags wird Vorlageanlass, Baudenkmäler brauchen einen Ausweis, und er wird digital und maschinenlesbar ausgestellt. Ausweise aus 2026 bleiben zehn Jahre gültig.
Der Name GModG gilt seit dem 29. Juli 2026. Das neue Energieausweisrecht aus der Novelle vom 23. Juli 2026 gilt aber erst ab dem 1. Januar 2027.
Bis Silvester gilt für Ihre Besichtigung alles, was oben steht.
| Thema | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Anlass für die Vorlage | Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing | zusätzlich die Verlängerung eines solchen Vertrags |
| Baudenkmäler | vom Ausweis ausgenommen | Ausweis bei Verkauf, Vermietung und Verlängerung Pflicht |
| Form des Ausweises | Ausweis oder Kopie, in der Praxis meist als PDF | digital und maschinenlesbar, Papier nur auf Verlangen |
| Ausweisart Wohngebäude | bis 4 Wohnungen und Bauantrag vor 01.11.1977 ohne Wärmeschutz auf dem Niveau von 1977: Bedarfsausweis Pflicht | Wahlfreiheit, Verbrauchsausweis nur für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen |
| Klassen Wohngebäude | A+ bis H | A+ bis H, unverändert |
| Nichtwohngebäude | Bedarf oder Verbrauch, keine Klasse | nur Bedarfsausweis, erstmals Klassen A bis G |
| Bestehende Ausweise | zehn Jahre gültig | bleiben zehn Jahre gültig, keine Austauschpflicht |
Die Vertragsverlängerung klingt groß. Für die typische unbefristete Wohnungsmiete in Ehrenfeld ändert sie wenig. Spürbar wird sie bei befristeten Verträgen: Gewerbemiete, Pacht, Leasing.
Die Denkmal-Ausnahme dagegen trifft Privatleute direkt. Wer in Köln ein eingetragenes Baudenkmal verkauft oder vermietet, braucht bis zum 31.12.2026 keinen Ausweis. Ab dem 1. Januar 2027 schon. Und dann gilt auch hier: spätestens bei der Besichtigung.
Bei der Ausweisart bleibe ich für Wohngebäude beim Bedarfsausweis, auch wenn ab 2027 Wahlfreiheit gilt. Er beschreibt das Haus, nicht das Heizverhalten der Vorbesitzer. Genau das will ein Käufer wissen, wenn er im Wohnzimmer steht.
Wie lege ich den Ausweis bei Besichtigungen in Köln richtig vor?
Bestellen Sie den Ausweis vor dem Inserat, schicken Sie das PDF mit jeder Terminbestätigung und legen Sie beim Termin einen vollständigen Ausdruck sichtbar aus. Das erfüllt § 80 Abs. 4 GModG doppelt, kostet Sie keine Minute zusätzlich und wirkt auf Käufer vorbereitet und ehrlich.
Aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen sind es diese vier Gewohnheiten, die Besichtigungen ruhig machen.
Tipp 1: Erst der Ausweis, dann das Inserat. Ich brauche keinen Termin bei Ihnen. Sie schicken mir Fotos: Fassade, Fenster, Dach, Typenschild der Heizung, dazu einen Grundriss mit Maßen. Den Rest klären wir am Telefon. Auf Wunsch mache ich eine kostenlose Sichtprüfung von außen. Fehlen bei einem Gründerzeithaus in der Südstadt die Pläne, hilft oft die Bauakte bei der Bauaktenstelle der Stadt Köln. Meist reichen aber Fotos und ein Gespräch.
Tipp 2: Das PDF reist mit der Terminbestätigung. Wer Ihnen eine Besichtigungsanfrage schickt, bekommt mit der Zusage das PDF. Damit ist die Vorlage erledigt, bevor jemand klingelt. Und Sie filtern Interessenten, die eine Ölheizung von 1994 ohnehin nicht wollen.
Tipp 3: Ausdruck in die Klarsichthülle. Bei Sammelbesichtigungen in Ehrenfeld oder Lindenthal stehen manchmal zehn Leute gleichzeitig in der Wohnung. Legen Sie den vollständigen Ausweis sichtbar auf den Küchentisch oder hängen Sie ihn im Flur aus. Alle Seiten, nicht nur die mit der Farbskala.
Tipp 4: Briefen Sie Ihren Makler schriftlich. Eine kurze Nachricht genügt: Ausweis liegt bei, bitte zu jeder Besichtigung mitnehmen und Pflichtangaben vor der Freigabe der Anzeige prüfen. Dann wissen beide Seiten, wer was macht.
Noch ein Wort zur Berechnung. Ich werte jede Modernisierung aus, die Sie mir per Foto oder Rechnung belegen: neue Fenster, gedämmte Kellerdecke, neuer Kessel. Was belegt ist, fließt in die Berechnung ein. Das nenne ich Best-Case-Optimierung. Ihr Haus soll im Ausweis so dastehen, wie es wirklich ist, nicht schlechter.
Welche Fehler kosten Verkäufer bei der Besichtigung am meisten?
Fünf Fehler sehe ich immer wieder: Der Ausweis kommt erst zum Notar, er bleibt im Ordner, es liegt nur eine einzelne Seite aus, er ist abgelaufen, oder die Anzeige läuft ohne Pflichtangaben, obwohl der Ausweis längst da ist. Jeder davon lässt sich vor dem ersten Termin vermeiden.
Fehler 1: Der Ausweis kommt erst zum Notar. Die Frist ist die Besichtigung. Wer bis zur Beurkundung wartet, hat sie bei jedem einzelnen Interessenten verpasst.
Fehler 2: Der Ausweis bleibt im Ordner. „Hätte ja fragen können“ ist keine Vorlage. Das Gesetz verlangt, dass Sie ihn zeigen, auslegen oder aushängen.
Fehler 3: Nur die Seite mit der Farbskala liegt aus. Das Gesetz spricht vom Ausweis oder einer Kopie mit dem Inhalt nach dem amtlichen Muster. Eine herausgerissene Seite ist das nicht. Drucken Sie alle Seiten.
Fehler 4: Der Ausweis ist abgelaufen. Jeder Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Ein Ausweis vom März 2016 ist seit März 2026 abgelaufen. Prüfen Sie das Datum auf Seite 1, bevor Sie inserieren.
Fehler 5: Die Anzeige läuft ohne Pflichtangaben, obwohl der Ausweis vorliegt. Dann greift § 87 GModG. Für Makler ist das der klassische Abmahnfall.
Welche Fragen stellen Kölner Verkäufer zur Vorlage am häufigsten?
Hier sind die fünf Fragen, die ich am Telefon zur Vorlage am häufigsten höre, jeweils mit einer Antwort, die Sie direkt anwenden können.
Muss ich den Energieausweis bei der Besichtigung unaufgefordert zeigen?
Ja. Nach § 80 Abs. 4 GModG legen Sie den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vor, ohne dass der Interessent danach fragen muss. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder das sichtbare Auslegen während des Termins erfüllt die Pflicht. Bei Vermietung gilt dasselbe gegenüber Mietinteressenten.
Reicht es, den Ausweis erst beim Notar zu zeigen?
Nein. Die gesetzliche Frist ist die Besichtigung, nicht der Notartermin. Wer erst beim Notar vorlegt, hat die Vorlagepflicht nach § 80 Abs. 4 GModG verpasst, Bußgeld bis 5.000 Euro. Liegt der Ausweis schon beim Inserieren vor, gehören seine Pflichtangaben außerdem in jede kommerzielle Anzeige.
Wann muss ich den Ausweis an den Käufer übergeben?
Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags. § 80 Abs. 4 GModG verlangt, dass der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie übergibt. Für Vermieter gilt dasselbe gegenüber dem neuen Mieter. Die Übergabe ist eine eigene Pflicht neben der Vorlage bei der Besichtigung und wird getrennt geahndet.
Was gilt, wenn es gar keine Besichtigung gibt?
Dann legen Sie den Ausweis dem Interessenten unverzüglich vor, spätestens sobald er ihn verlangt. So regelt es § 80 Abs. 4 GModG, etwa wenn ein Investor aus der Ferne kauft und das Objekt nie betritt. Am einfachsten schicken Sie das PDF direkt mit dem Exposé.
Gilt mein Energieausweis nach dem 1. Januar 2027 weiter?
Ja. Ein 2026 ausgestellter Energieausweis bleibt zehn Jahre ab Ausstellung gültig, auch wenn ab 2027 das neue Ausweisrecht gilt. Es gibt keine Austauschpflicht. Sie legen ihn bei jeder Besichtigung vor wie bisher. In Anzeigen gelten für ihn die Übergangsregeln des § 112 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung.
Was ist Ihr nächster Schritt vor der ersten Besichtigung?
Der Energieausweis gehört auf den Besichtigungstisch, nicht in die Notarakte. Wer ihn vor dem Inserat hat, legt ihn bei jedem Termin ohne Nachfrage vor und übergibt ihn nach dem Vertrag ohne Hektik. Wer ihn nicht hat, verhandelt mit einem Fragezeichen.
Der Fehler passiert fast nie aus Absicht. Er passiert aus Zeitdruck. Das Inserat soll schnell online, der Samstag ist schon verplant, der Ausweis kommt zu spät.
Drehen Sie die Reihenfolge um. Heute die Eckdaten, morgen der Ausweis, dann das Inserat.
Welche Besichtigung steht als Nächstes in Ihrem Kalender?
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Wo lesen Sie Gesetz und Fristen im Original nach?
Den Gesetzestext finden Sie bei gesetze-im-internet.de, die Abläufe rund um Verkauf und Anzeige in meinen Kölner Ratgebern.