Für den Energieausweis bei Gasetagenheizung in Köln brauchen Sie keine einzige Gasabrechnung Ihrer Mieter, wenn Sie den Bedarfsausweis wählen. Er rechnet aus Baujahr, Dämmung, Fenstern und den Typenschildern der Thermen. Wir erstellen ihn mit DIBt-Registriernummer zum Festpreis: 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus, 299 Euro fürs Einfamilienhaus, 24 Stunden nach vollständigen Angaben.
Jede Wohnung ihre eigene Gastherme. Jeder Mieter sein eigener Gasvertrag.
Das ist der Klassiker im Kölner Gründerzeithaus, von Ehrenfeld über Nippes bis in die Südstadt. Oft hängt in jeder Küche eine andere Therme, eingebaut in einem anderen Jahrzehnt.
Wenn der Energieausweis ansteht, werden viele Eigentümer nervös. Zu Recht? Nur, wenn sie den falschen Ausweis anpeilen.
Meine These: Bei Gasetagenheizungen ist der Bedarfsausweis keine Notlösung. Er ist der kürzeste Weg.
Seit 2018 stelle ich bei energiepass® KÖLN Energieausweise aus, Häuser mit Etagenheizung gehören zu meinem Alltag. Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz).
In diesem Ratgeber erfahren Sie:
- Welcher Energieausweis bei Gasetagenheizung zulässig ist
- Warum die Verbrauchsdaten das eigentliche Problem sind
- Was sich ab 1. Januar 2027 ändert
- Wie die Gerätedaten ohne Wohnungsschlüssel zu mir kommen
- Was der Ausweis kostet und ob er Sie zum Thermentausch zwingt
- Praxis-Tipps, typische Fehler und häufige Fragen
Welcher Energieausweis ist bei Gasetagenheizung zulässig?
Die Heizungsart entscheidet nicht. Bis 31.12.2026 entscheiden Wohnungszahl, Bauantrag und Wärmeschutz: Bei bis zu vier Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977 und Wärmeschutz unter dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht. Alle anderen Bestandsgebäude dürfen wählen. Der Bedarfsausweis nach § 81 GModG ist immer zulässig.
Die Regel steht in § 80 Abs. 3 GModG in der bis 31.12.2026 geltenden Fassung. Der Verbrauchsausweis ist in § 82 GModG geregelt.
| Gebäude (Bestand, bis 31.12.2026) | Zulässiger Ausweis |
|---|---|
| 5 oder mehr Wohneinheiten | Verbrauchs- oder Bedarfsausweis (freie Wahl) |
| bis 4 WE, Bauantrag ab 1.11.1977 | Verbrauchs- oder Bedarfsausweis (freie Wahl) |
| bis 4 WE, Bauantrag vor 1.11.1977, Niveau der WSchV 1977 erreicht | Verbrauchs- oder Bedarfsausweis |
| bis 4 WE, Bauantrag vor 1.11.1977, Niveau der WSchV 1977 nicht erreicht | nur Bedarfsausweis (Pflicht) |
| Neubau | immer Bedarfsausweis |
Ein Wort zu „saniert“: Ein paar neue Fenster reichen nicht. Die Ausnahme greift nur, wenn das ganze Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht. Und das muss belegt sein.
Viele Kölner Häuser mit Etagenheizung haben fünf, acht oder zwölf Wohnungen. Formal dürfen Sie dann wählen. Praktisch entscheidet etwas anderes: welche Daten Sie überhaupt bekommen.
Deshalb erstelle ich für Wohngebäude ausschließlich Bedarfsausweise. Den Verbrauchsausweis erkläre ich hier, damit Sie sehen, warum. Mehr zu größeren Häusern steht im Ratgeber zum Energieausweis für Mehrfamilienhäuser in Köln.
Warum sind die Verbrauchsdaten bei Etagenheizungen das eigentliche Problem?
Weil es keinen zentralen Zähler gibt. Ein Verbrauchsausweis braucht den Verbrauch des ganzen Hauses, bis 31.12.2026 über zusammenhängende 36 Monate, deren Ende höchstens 18 Monate zurückliegt. Bei Etagenheizungen steckt dieser Verbrauch in den Abrechnungen jedes einzelnen Mieters. Als Eigentümer sehen Sie diese Abrechnungen nie.
Wem gehört eigentlich der Gasverbrauch in Ihrem Haus?
Nicht Ihnen.
Nehmen wir ein typisches Haus mit acht Wohnungen in Nippes. Acht Gasverträge. Sieben Mieter schicken ihre Abrechnungen, nach zwei, drei Erinnerungen. Der achte ist vor 14 Monaten eingezogen und hat erst eine Jahresabrechnung. Der Vormieter ist weg, mit ihm die alten Zahlen.
Und jetzt?
Den Durchschnitt der anderen sieben einsetzen geht nicht. Ein Verbrauchsausweis lebt von erfassten Werten, nicht von aufgefüllten.
Die 36 Monate müssen übrigens nicht drei Kalenderjahre sein. Es zählt ein zusammenhängender Zeitraum, der die jüngste Abrechnungsperiode einschließt. Das hilft bei verschobenen Abrechnungsterminen, nicht bei fehlenden Wohnungen.
Selbst wenn alle Zahlen da sind, bleibt ein Haken. Der Verbrauchsausweis misst Menschen, nicht Mauern. Die Familie im dritten Stock heizt gern warm, der Pendler im vierten ist kaum zu Hause.
Der Bedarfsausweis fragt anders: Wie viel Energie braucht dieses Gebäude bei normaler Nutzung? Das Ergebnis ist ein berechneter Bedarf je Quadratmeter, unabhängig davon, wer gerade wie heizt. Dafür reichen Baujahr, Wohnfläche, Fenster, Dach, Dämmung und die Thermen.
Sie wollen den Bedarfsausweis für Ihr Haus mit Etagenheizungen, ohne auf Mieterabrechnungen zu warten? Im Rechner sehen Sie sofort Ihren Festpreis: 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus, 299 Euro fürs Einfamilienhaus. Jetzt Festpreis im Energieausweis-Rechner berechnen
Was ändert sich für Häuser mit Etagenheizung ab 2027?
Ab 1. Januar 2027 gilt neues Ausweisrecht: Bestandswohngebäude haben dann freie Wahl, auch mit weniger als fünf Wohnungen. Der Verbrauchsausweis ist aber nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, und erfasst den Verbrauch jährlich über zwei Jahre. Wer einen gültigen Ausweis hat, behält ihn zehn Jahre.
Die Novelle vom 23. Juli 2026 hat das Ausweisrecht neu geschrieben. Es gilt ab dem 1. Januar 2027, nicht früher.
| Frage | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Ausweiswahl im Bestand | frei, außer bis 4 WE, Bauantrag vor 1.11.1977, WSchV-1977-Niveau nicht erreicht | frei für alle Bestandswohngebäude |
| Verbrauchsdaten | 36 Monate zusammenhängend | jährlich über zwei Jahre, nach Energieträgern getrennt |
| Haus mit Laden im Erdgeschoss | Trennung nach § 106 GModG, wenn die Voraussetzungen vorliegen | kein Verbrauchsausweis, nur für reine Wohngebäude |
| Effizienzklassen Wohngebäude | A+ bis H | A+ bis H |
| Gültigkeit | 10 Jahre | 10 Jahre, 2026er Ausweise bleiben gültig |
Für Ihr Haus heißt das: Die 1977er-Regel fällt weg. Das Datenproblem bleibt. Auch zwei Jahreswerte müssen für das ganze Haus vorliegen, also wieder von jeder Wohnung.
Und der Laden im Erdgeschoss? In Köln eher Regel als Ausnahme, vom Kiosk in Ehrenfeld bis zur Bäckerei in Sülz. Ab 2027 kommt dafür kein Verbrauchsausweis mehr infrage. Details stehen im Ratgeber Laden unten, Wohnungen oben: welcher Energieausweis.
Woher kommen die Gerätedaten, wenn niemand in die Wohnungen muss?
Aus Fotos und einem Telefonat. Typ, Baujahr und Leistung jeder Gastherme stehen auf dem Typenschild, ein Handyfoto genügt. Baujahr, Wohnfläche, Fenster und Dämmung klären wir telefonisch oder über Fotos und Pläne. Niemand muss eine Wohnung aufschließen. Vor Ort biete ich nur eine kostenlose Sichtprüfung von außen.
So läuft es in drei Schritten:
- Festpreis sehen und bestellen. Sie geben die Eckdaten Ihres Hauses in den Rechner ein.
- Daten schicken. Baujahr, Wohnfläche, Fotos von Fassade, Fenstern, Dach und den Typenschildern der Thermen. Per Upload oder per WhatsApp an 0152 060 777 67.
- Ausweis erhalten. 24 Stunden nach vollständigen Angaben liegt Ihr Bedarfsausweis mit DIBt-Registriernummer in Ihrer Inbox. Wer heute die letzten Fotos schickt, hat ihn morgen.
Kein Termin. Kein Schlüssel. Keine Abstimmung mit acht Mietparteien.
Was, wenn ein Mieter nicht antwortet?
Dann bilde ich aus den bekannten Thermen und dem Gebäudetyp einen vorsichtigen Median-Ansatz für das fehlende Gerät und halte ihn schriftlich fest. So bleibt er bei einer Stichprobenkontrolle über die DIBt-Registriernummer nachvollziehbar. Die Grenze ist klar: Das gilt nur für Gerätedaten im Bedarfsausweis. Fehlende Verbrauchswerte schätze ich nie.
Die Gegenrichtung zählt genauso. Belegt ein Foto eine neuere Brennwerttherme oder getauschte Fenster, setze ich den belegten Wert an statt eines pauschalen Baujahrswerts. Das ist meine Best-Case-Optimierung: Jede nachweisbare Verbesserung kommt in die Berechnung.
Was kostet der Energieausweis bei Gasetagenheizung in Köln?
Bei mir zahlen Sie einen Festpreis: 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus, 299 Euro fürs Einfamilienhaus, egal wie viele Etagenheizungen im Haus hängen. Enthalten sind die Berechnung als Bedarfsausweis, die DIBt-Registriernummer, die Modernisierungsempfehlungen und die digitale Lieferung 24 Stunden nach vollständigen Angaben.
| Gebäude | Ausweisart | Festpreis | Lieferung |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus mit Gastherme | Bedarfsausweis | 299 Euro | 24 Stunden nach vollständigen Angaben |
| Mehrfamilienhaus mit Gasetagenheizungen | Bedarfsausweis | 399 Euro | 24 Stunden nach vollständigen Angaben |
Kein Aufpreis pro Therme. Kein Aufpreis für Rückfragen am Telefon.
Zur Einordnung: Bedarfsausweise fürs Einfamilienhaus kosten am Markt von Fernausstellungen ab etwa 100 Euro bis 300 bis 500 Euro. Fragen Sie jeden Anbieter, wer den Ausweis rechnet und unter welcher DIBt-Registrierung.
Zwingt der Energieausweis Sie, die Gasthermen zu tauschen?
Nein. Der Energieausweis ist eine Bestandsaufnahme, kein Sanierungsbescheid. Eine schlechte Effizienzklasse löst bei Wohngebäuden keine Sanierungspflicht aus. Mit der Novelle vom 23. Juli 2026 ist zudem die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen entfallen. Was für Ihre Thermen gilt, regeln eigene Vorschriften des GModG, nicht der Ausweis.
Zeigt der Ausweis Klasse G, müssen Sie keine Therme herausreißen. Die Klasse informiert Käufer und Mieter. Sie verpflichtet Sie zu nichts.
Davon getrennt kennt das GModG eigene Nachrüstpflichten, etwa für die oberste Geschossdecke (§ 35 GModG) und ungedämmte Leitungen (§ 69 Abs. 2 GModG). Die frühere Austauschpflicht für 30 Jahre alte Heizkessel ist seit 29. Juli 2026 entfallen. Die Pflichten gelten unabhängig vom Ausweis.
Für Etagenheizungen gab es bis Juli 2026 Sonderfristen: fünf Jahre Entscheidungsfrist nach dem Tausch der ersten Etagenheizung, bis zu 13 Jahre bei Umstellung auf eine Zentralheizung. Sie gehörten zum Regelwerk der 65-Prozent-Pflicht. Wie die Novelle den Heizungsteil neu ordnet, prüfen Sie vor einer Entscheidung im aktuellen Gesetzestext oder mit Ihrem Heizungsbauer.
Ein Nutzen bleibt: Der Bedarfsausweis enthält Modernisierungsempfehlungen nach § 84 GModG. Für ein Haus mit acht Thermen ist das ein erster Anhaltspunkt, ob sich eine zentrale Lösung lohnen könnte.
Ob Ihr Straßenzug an Fernwärme angeschlossen werden kann, zeigt die kommunale Wärmeplanung der Stadt Köln. Adressgenau bestätigt das nur die RheinEnergie, gerade in der Innenstadt und in Deutz lohnt die Nachfrage. Mehr dazu im Ratgeber zur kommunalen Wärmeplanung in Köln.
Welche Praxis-Tipps sparen Ihnen bei Etagenheizungen am meisten Zeit?
Drei Dinge aus meinem Alltag mit hunderten Ausweisen: Holen Sie den Feuerstättenbescheid aus dem Ordner, bitten Sie die Mieter um ein einziges Foto und klären Sie Baujahr und Pläne über die Bauakte. Damit sind die meisten Fragen beantwortet, bevor wir telefonieren.
Tipp 1: Der Feuerstättenbescheid. Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger schickt ihn Ihnen als Eigentümer. Darin sind die Feuerstätten des Hauses aufgeführt, oft mit Art und Leistung. Bei acht Thermen spart das acht Nachfragen.
Tipp 2: Eine Nachricht, ein Foto. Bitten Sie Ihre Mieter um genau ein Bild: das Typenschild der Therme, meist hinter einer Klappe an der Front oder an der Unterseite. Schräg fotografieren, dann spiegelt nichts. Bei Isolierglasfenstern lohnt ein zweites Foto: Im Abstandhalter steht oft das Herstelljahr.
Tipp 3: Baujahr und Pläne aus der Bauakte. Wer Baujahr, Umbauten oder Grundrisse nicht kennt, findet sie bei der Bauaktenstelle der Stadt Köln. Bei Häusern mit bis zu vier Wohnungen entscheidet das Datum des Bauantrags bis 31.12.2026 außerdem über die Ausweisart.
Welche Fehler kosten Eigentümer mit Etagenheizung Zeit und Geld?
Vier Fehler sehe ich immer wieder: Abrechnungen auf das ganze Haus hochrechnen, die Heizungsart für den Ausweistyp halten, den Laden im Erdgeschoss übersehen und den Ausweis erst bestellen, wenn Interessenten danach fragen.
- Abrechnungen hochrechnen. Sieben liegen vor, die achte wird mit dem Durchschnitt aufgefüllt. Das ist eine Schätzung und trägt keinen Verbrauchsausweis.
- Die Heizungsart für den Ausweistyp halten. Bis 31.12.2026 entscheiden Wohnungszahl, Bauantrag und Wärmeschutz, nicht die Therme.
- Den Laden im Erdgeschoss übersehen. Bis 31.12.2026 wird nach § 106 GModG getrennt, wenn der Gewerbeteil mehr als 10 % der Nutzfläche ausmacht und sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich unterscheiden. Ab 2027 gibt es für ein gemischt genutztes Haus keinen Verbrauchsausweis mehr.
- Erst bestellen, wenn Interessenten fragen. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorliegen. Fehlt er bei Verkauf oder Vermietung, drohen bis zu 10.000 Euro nach § 108 GModG, bei verspäteter Vorlage bis zu 5.000 Euro. Fehlen im kommerziellen Inserat die Pflichtangaben eines vorhandenen Ausweises, drohen ebenfalls bis zu 10.000 Euro. Meine Empfehlung: Ausweis vor dem Inserat.
Was fragen Kölner Eigentümer mit Gasetagenheizung am häufigsten?
Die meisten Fragen drehen sich um drei Dinge: welcher Ausweis zulässig ist, woher die Daten kommen und was das Ganze kostet. Hier sind die Antworten, kurz und vollständig.
Welcher Energieausweis passt zu einem Haus mit Gasetagenheizungen?
Der Bedarfsausweis passt immer, weil er ohne Mieterabrechnungen auskommt. Bis 31.12.2026 ist er Pflicht bei bis zu vier Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977 und Wärmeschutz unter dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977. Sonst dürfen Bestandsgebäude wählen, ab 2027 alle Bestandswohngebäude. Die Heizungsart entscheidet nicht, sondern Baujahr, Wohnungszahl und Wärmeschutz.
Woher bekomme ich die Verbrauchsdaten, wenn jede Wohnung selbst mit Gas heizt?
In der Regel nur von Ihren Mietern, denn die Gasverträge laufen auf sie. Bis 31.12.2026 braucht ein Verbrauchsausweis die Werte des ganzen Hauses über zusammenhängende 36 Monate, deren Ende höchstens 18 Monate zurückliegt. Fehlende Werte lassen sich nicht einfach schätzen. Ich erstelle deshalb den Bedarfsausweis, der ganz ohne Verbrauchszahlen auskommt.
Muss jemand in jede Wohnung, um die Geräte anzusehen?
Nein. Typ, Baujahr und Leistung der Gasthermen klären wir telefonisch oder über Fotos vom Typenschild, die Eigentümer oder Mieter schicken. Oft stehen die Feuerstätten auch im Feuerstättenbescheid des Schornsteinfegers. Fehlt ein Gerät, setze ich einen dokumentierten Ansatz aus den bekannten Thermen an. Vor Ort biete ich nur eine kostenlose Sichtprüfung von außen.
Was kostet der Energieausweis für ein Kölner Mehrfamilienhaus mit Etagenheizung?
Bei mir zahlen Sie 399 Euro Festpreis für das Mehrfamilienhaus, unabhängig von der Zahl der Etagenheizungen. Beim Einfamilienhaus sind es 299 Euro. Sie bekommen einen Bedarfsausweis mit DIBt-Registriernummer, zehn Jahre gültig, digital in Ihrer Inbox 24 Stunden nach vollständigen Angaben. Rückfragen klären wir am Telefon, ohne Aufpreis pro Therme.
Bleibt ein Energieausweis aus 2026 gültig, wenn ab 2027 neues Recht gilt?
Ja. Jeder Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung, auch nach dem 1. Januar 2027. Es gibt keine Pflicht, einen 2026 ausgestellten Ausweis umzutauschen. Die neuen Regeln greifen erst, wenn Sie bei Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung keinen gültigen Ausweis mehr haben. Wohngebäude behalten auch nach neuem Recht die Klassen A+ bis H.
Was ist jetzt Ihr nächster Schritt?
Gasetagenheizungen machen den Energieausweis nicht schwer, sie machen nur den Verbrauchsausweis mühsam. Der Bedarfsausweis rechnet aus Ihrem Gebäude statt aus den Abrechnungen Ihrer Mieter und liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.
Sie können weiter auf die achte Abrechnung warten.
Oder Sie fotografieren heute die Typenschilder und haben morgen Ihren Ausweis. Jetzt Festpreis für Ihren Bedarfsausweis berechnen
Wo können Sie die Regeln selbst nachlesen?
Im Gesetz selbst: Die heute geltende Fassung des GModG steht bei gesetze-im-internet.de, die Neuregelungen ab 1. Januar 2027 erläutert das GModG-Infoportal des Bundes. Grundlagen zu allen Ausweisarten finden Sie auf meiner Übersichtsseite für Wohngebäude.