Ein Energieausweis-Aussteller in Köln braucht eine Berechtigung nach § 88 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz): Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister einschließlich Schornsteinfeger oder staatlich anerkannte Techniker mit Zusatzqualifikation, außerdem wer nach Landesrecht Wärmeschutznachweise unterzeichnen darf. Für jeden Ausweis beantragt er eine DIBt-Registriernummer. Berechtigt zu sein heißt aber noch nicht, sorgfältig zu arbeiten.
Diese Frage stellen mir Kölner Eigentümer oft.
Meist dann, wenn sie einen 49-Euro-Ausweis im Netz gesehen haben. Wer steckt dahinter? Darf der das überhaupt?
Meine These: Die Berechtigung ist die Eintrittskarte. Sie sagt nichts darüber, wie gut die Vorstellung wird.
Das Gesetz klärt, wer ausstellen darf. Ob der Ausweis stimmt und ob er Ihr Haus so zeigt, wie es wirklich ist, entscheidet etwas anderes: Sorgfalt.
Was Sie hier erfahren:
- welche Berufsgruppen § 88 GModG zulässt und welche Zusatzqualifikation sie brauchen
- warum die DIBt-Registriernummer kein Gütesiegel ist
- ob Sie Ihren Ausweis selbst ausstellen dürfen
- was sich ab 1. Januar 2027 für Aussteller und Eigentümer ändert
- woran Sie in Köln einen seriösen Aussteller erkennen, mit drei Tipps und drei typischen Fehlern
Die Grundlagen zu Pflicht, Kosten und Ausweisarten finden Sie im Ratgeber Energieausweis Köln.
Wer darf laut § 88 GModG einen Energieausweis ausstellen?
Nur wer zu einer der Gruppen in § 88 GModG gehört. Das sind Personen, die nach Landesrecht Wärmeschutznachweise unterzeichnen dürfen, oder Fachleute mit passender Grundqualifikation plus Zusatzanforderung: Studienschwerpunkt, zwei Jahre Berufserfahrung im Hochbau, Fortbildung nach Anlage 11 GModG oder öffentliche Bestellung als Sachverständiger. Ein Beruf allein reicht nie.
Der Gesetzestext beginnt ohne Umschweife:
„Zur Ausstellung eines Energieausweises ist nur eine Person berechtigt, […]“
§ 88 Abs. 1 GModG
Nur. Ein kleines Wort mit großer Wirkung.
Die Liste ist überschaubar, aber verbindlich.
| Berufsgruppe | Grundqualifikation | Zusatzanforderung |
|---|---|---|
| Nachweisberechtigte nach Landesrecht | Berechtigung, Nachweise zum Wärmeschutz oder zur Energieeinsparung zu unterzeichnen | keine weitere, im Rahmen dieser Nachweisberechtigung |
| Architekten und Ingenieure | Hochschulabschluss in Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Bauphysik, Maschinenbau, Elektrotechnik oder Physik | Schwerpunkt energiesparendes Bauen, 2 Jahre Erfahrung, Fortbildung nach Anlage 11 GModG oder öffentliche Bestellung |
| Handwerksmeister | Bau-, Ausbau-, anlagentechnisches Gewerbe, Schornsteinfeger | Zusatzqualifikation, etwa Fortbildung nach Anlage 11 GModG |
| staatlich anerkannte Techniker | Hochbau, Bauphysik, Gebäudetechnik | Fortbildung nach Anlage 11 GModG |
Lesen Sie die Tabelle zweimal.
Da steht nicht: Jeder Architekt darf. Da steht: Ein Architekt mit Schwerpunkt, Erfahrung oder Fortbildung darf.
Und eine Fortbildung allein ist keine Eintrittskarte. Sie ist die Zusatzanforderung, die zu einer Grundqualifikation hinzukommt.
Für die erste Gruppe gilt in Köln das Bauordnungsrecht des Landes Nordrhein-Westfalen. Für Nichtwohngebäude, also Büros, Läden oder Praxen, stellt § 88 GModG zusätzliche Anforderungen an den Aussteller.
Auffällig ist, dass auch Schornsteinfeger dazugehören. Sie kennen Heizungsanlagen aus dem Alltag und dürfen mit der passenden Zusatzqualifikation Ausweise erstellen. Was das kostet und wann es sinnvoll ist, zeigt Energieausweis vom Schornsteinfeger.
Brauchen Bedarf und Verbrauch verschiedene Berechtigungen?
Nein. Für Wohngebäude deckt die Berechtigung nach § 88 GModG beide Ausweisarten ab. Die Berechtigung hängt am Aussteller, die Zulässigkeit der Ausweisart aber am Gebäude. Bis 31.12.2026 entscheiden Wohnungszahl, Datum des Bauantrags und Wärmeschutz, ab 01.01.2027 vor allem die Frage, ob das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient.
Das wird oft verwechselt.
Die Frage ist nicht, ob der Aussteller einen Bedarfsausweis darf. Die Frage ist, ob Ihr Haus einen braucht.
Bis 31.12.2026 gilt: Ein Bedarfsausweis ist Pflicht bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erreichen. „Irgendwie gedämmt“ reicht dafür nicht. Es kommt auf dieses Niveau an.
Ein Beispiel aus dem Kölner Bestand. Ein Gründerzeithaus in Ehrenfeld mit vier Wohnungen, nie auf das Niveau von 1977 gebracht: Bedarfsausweis Pflicht. Dasselbe Haus mit fünf Wohnungen: Bis Ende 2026 dürfte der Eigentümer wählen.
Ab 1. Januar 2027 fällt diese Regel weg. Bestandswohngebäude haben dann die Wahl. Den Verbrauchsausweis gibt es aber nur noch für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Nichtwohngebäude bekommen bei Verkauf oder Vermietung ohne gültigen Ausweis nur noch einen Bedarfsausweis.
Ich stelle für Wohngebäude trotzdem immer Bedarfsausweise aus.
Der Grund: Ein Verbrauchsausweis spiegelt, wie die bisherigen Bewohner geheizt haben, samt Leerstand. Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude selbst. Und nur dort kann ich jede belegte Sanierung zu Ihren Gunsten einrechnen. Welcher Typ für Ihr Haus passt, klärt Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.
Was beweist die DIBt-Registriernummer und was nicht?
Sie beweist, dass für genau diesen Ausweis eine Nummer beim Deutschen Institut für Bautechnik beantragt wurde. Damit können die Länder Stichproben ziehen. Sie beweist nicht, dass der Aussteller berechtigt ist oder richtig gerechnet hat: Das DIBt prüft beides nicht. Fehlt die Nummer, ist der Ausweis nicht ordnungsgemäß ausgestellt.
Viele lesen „DIBt-registriert“ wie ein Gütesiegel.
Es ist eher ein Aktenzeichen.
Unsere Ausweise sind beim DIBt registriert, für jeden Ausweis wird eine eigene Nummer abgerufen. Diese Nummer steht oben rechts auf dem Dokument.
Wichtig zu wissen: Das DIBt prüft bei der Anmeldung nicht die Qualifikation des Ausstellers. Es vergibt die Nummer und ermöglicht die Kontrolle. Für Berechtigung und fachliche Richtigkeit haftet der Aussteller selbst.
Sie wollen einen Ausweis von einem berechtigten, DIBt-registrierten Aussteller, der nachfragt statt rät? Jetzt Festpreis im Energieausweis-Rechner berechnen. Ich ordne den richtigen Ausweistyp ein, rechne jede belegte Sanierung mit Best-Case-Optimierung ein und liefere 24 Stunden nach vollständigen Angaben. Lieber reden? Rufen Sie mich an oder schreiben Sie per WhatsApp: 0152 060 777 67.
Als Privatperson können Sie die Registriernummer nicht in einer offenen Datenbank nachschlagen. Bei Verdacht auf eine Fälschung hilft eine Anfrage beim DIBt oder bei der Bauaufsicht weiter. Wie die Nummer aufgebaut ist und wozu sie dient, erkläre ich in Registriernummer und DIBt beim Energieausweis.
Darf man einen Energieausweis selbst erstellen?
Nur, wenn Sie selbst nach § 88 GModG berechtigt sind. Eigentum allein berechtigt nicht und schließt auch nicht aus. Die meisten Eigentümer erfüllen die Voraussetzungen nicht. Dann liefern Sie die Daten, und ein Berechtigter stellt den Ausweis aus. Ein selbst ausgefülltes Formular ohne Berechtigung und Registriernummer erfüllt die Pflicht nicht.
Stellen Sie sich einen Bauingenieur vor, der sein eigenes Haus in Lindenthal verkauft.
Erfüllt er die Zusatzanforderung und beantragt die Nummer beim DIBt, darf er seinen Ausweis selbst ausstellen. Nicht weil ihm das Haus gehört. Sondern weil er berechtigt ist.
Für alle anderen gilt: Ein Energieausweis hat rechtliche Wirkung. Er wird beim Verkauf vorgelegt und im Inserat zitiert.
Deshalb braucht es eine geprüfte Berechtigung und die DIBt-Registrierung. Ihre Aufgabe als Eigentümer ist es, korrekte Daten zu liefern: Baujahr, Fläche, Heizung, Sanierungen.
Das läuft bei mir vollständig remote. Ich frage die nötigen Angaben telefonisch ab, oder Sie schicken Fotos von Typenschild und Unterlagen. Niemand muss bei Ihnen klingeln. Wenn es hilft, mache ich eine kostenlose Sichtprüfung von außen, ohne Termin.
Was ändert sich für Aussteller und Eigentümer ab 2027?
Ab 01.01.2027 ändert sich vor allem, was ausgestellt wird: Wohngebäude bekommen Wahlfreiheit, Nichtwohngebäude nur noch den Bedarfsausweis mit Klassen A bis G, der Ausweis wird digital, und auch Baudenkmäler und Vertragsverlängerungen lösen die Pflicht aus. Ausweise aus 2026 bleiben zehn Jahre gültig.
Grundlage ist die GModG-Novelle vom 23. Juli 2026. Ihr Ausweisteil gilt ab 1. Januar 2027, ohne Übergangsfrist.
| Thema | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Ausweisart Wohngebäude | Bedarfsausweis Pflicht bei bis zu 4 Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977, ohne Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977; sonst Wahl | Wahlfreiheit; Verbrauchsausweis nur für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen |
| Nichtwohngebäude | Bedarf oder Verbrauch, keine Effizienzklasse | nur Bedarfsausweis, erstmals Klassen A bis G |
| Klassen Wohngebäude | A+ bis H | bleibt A+ bis H |
| Form | nach dem amtlichen Muster von 2024 | digital und maschinenlesbar, Papier nur auf Verlangen |
| Baudenkmäler | ausgenommen | Ausweispflicht bei Verkauf, Vermietung, Vertragsverlängerung |
| Anlass | Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing | zusätzlich Verlängerung solcher Verträge |
| bestehende Ausweise | 10 Jahre gültig | bleiben gültig, kein Austausch nötig |
Für Aussteller heißt das: neue Rechennorm DIN/TS 18599:2025-10, neue Primärenergiefaktoren, neues amtliches Muster. Wer 2027 ausstellt, muss umgestellt haben. Ich stelle um, sobald das neue Muster bekannt gemacht ist.
Neu ist außerdem § 88a GModG. Er erlaubt eine Verordnung über eine Prüfungsordnung für die Energieberatung. Ob und wann sie kommt, ist offen.
Die Vertragsverlängerung als Anlass betrifft vor allem befristete Verträge: Gewerbemiete, Pacht, Leasing. Wer in der Kölner Innenstadt ein Ladenlokal mit befristetem Vertrag vermietet, sollte das im Kalender haben.
Und ein Ausweis aus 2026? Bleibt zehn Jahre gültig. Er trägt dann eben keine Klasse nach neuem Recht. Kein Grund, hektisch zu bestellen. Aber auch kein Grund zu warten, wenn Sie jetzt verkaufen.
Woran erkennen Sie einen seriösen Aussteller in Köln?
An vier Dingen: Er nennt seinen Namen und seine Berechtigungsgrundlage. Er fragt nach Ihren Daten, statt blind einen Wert zu produzieren. Er weist für jeden Ausweis eine eigene DIBt-Registriernummer aus. Und er nennt einen klaren Festpreis vorab, statt mit Lockangeboten zu werben, die später teurer werden.
Der wichtigste Punkt ist die Rückfrage.
Ein Aussteller, der ohne jede Nachfrage nach Baujahr, Heizung und Dämmung sofort einen Ausweis liefert, verletzt seine gesetzliche Sorgfaltspflicht. Er muss die Angaben des Eigentümers prüfen und darf sie bei begründeten Zweifeln nicht übernehmen.
Ein extrem billiger Pauschalpreis ohne jede Datenabfrage ist ein Warnsignal. Ein Bedarfsausweis braucht Angaben zu Hülle und Heizung. Wer nicht fragt, setzt pauschal an.
Ein fehlerhaft berechneter Ausweis ist rechtlich angreifbar. Falsche Angaben können ein Sachmangel sein, das hat das OLG Schleswig-Holstein so gesehen. Im Zweifel haften Sie als Eigentümer mit.
Achten Sie außerdem auf konkrete Modernisierungsempfehlungen statt Standardfloskeln. Und darauf, dass der Aussteller erreichbar bleibt, falls etwas nachzubessern ist.
Ich halte mich an dieselben Kriterien. Mein Name steht auf jedem Ausweis. energiepass® KÖLN sitzt am Rudolfplatz 3 in 50674 Köln, und Sie erreichen mich unter 0152 060 777 67 per Telefon oder WhatsApp. Meine Berechtigungsgrundlage nenne ich Ihnen am Telefon.
Zu meiner Rolle: Ich bin Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir sind seit 2018 auf Energieausweise spezialisiert, ausstellungsberechtigt nach § 88 GModG und beim DIBt registriert. Für geförderte Beratungsleistungen wie den Sanierungsfahrplan arbeiten wir mit Energieberatern im Team zusammen.
Welche drei Tipps helfen Ihnen bei der Wahl des Ausstellers?
Aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen: Fragen Sie vor der Bestellung nach Name und Berechtigung, holen Sie das Datum des Bauantrags aus der Bauakte, und fotografieren Sie jede Sanierung. Diese drei Schritte machen den Ausweis belastbarer und oft auch besser.
Tipp 1: Fragen Sie vorher, nicht hinterher.
Ein Satz am Telefon genügt: „Auf welcher Grundlage nach § 88 sind Sie berechtigt?“ Ein seriöser Aussteller antwortet sofort. Wer ausweicht, hat Ihnen damit schon alles gesagt.
Tipp 2: Holen Sie das Datum aus der Bauakte, nicht aus dem Gedächtnis.
Viele Kölner Eigentümer kennen das Baujahr nur aus dem Exposé des Vorbesitzers. Bis 31.12.2026 zählt für die Ausweisart aber das Datum des Bauantrags.
Ein Haus in Porz mit vier Wohnungen, Bauantrag im Oktober 1977, bezugsfertig 1979: Erreicht es das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht, ist der Bedarfsausweis Pflicht. Mit Bauantrag im Dezember 1977 sähe es anders aus. Die Bauakte bei der Stadt Köln klärt das schwarz auf weiß.
Tipp 3: Fotografieren Sie jede Sanierung.
Typenschild der Heizung, Rechnung der neuen Fenster, Protokoll der Dachdämmung. Ein Handyfoto reicht.
Best-Case-Optimierung heißt bei mir: Jede belegte Maßnahme fließt in die Berechnung ein. Was nicht belegt ist, muss ich nach Baujahr pauschal ansetzen. Und Pauschalwerte fallen selten zu Ihren Gunsten aus.
Fehlt eine Unterlage ganz? Kein Drama. Dann rechne ich mit den anerkannten Pauschalwerten und sage Ihnen vorher, welcher Beleg sich noch lohnen würde.
Welche drei Fehler machen Eigentümer bei der Wahl des Ausstellers?
Sie halten die DIBt-Nummer für ein Gütesiegel, sie glauben, ein altes oder denkmalgeschütztes Haus brauche keinen Ausweis, und sie bestellen erst, wenn die Besichtigung schon feststeht. Alle drei Fehler kosten Geld oder Nerven, und alle drei lassen sich vermeiden.
Fehler 1: Die Registriernummer als Qualitätsbeweis lesen.
Die Nummer sagt nur, dass eine Nummer beantragt wurde. Ob der Aussteller berechtigt ist und richtig gerechnet hat, steht nicht darin. Fragen Sie deshalb nach Name und Berechtigungsgrundlage.
Fehler 2: Glauben, das Baujahr befreie.
Ein Haus vor 1977 braucht trotzdem einen Ausweis. Die 1977er-Grenze regelt bis Ende 2026 nur die Ausweisart, nie die Pflicht. Baudenkmäler sind bis 31.12.2026 ausgenommen, ab 1. Januar 2027 nicht mehr.
Fehler 3: Zu spät bestellen.
Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Wer ihn dort nicht vorlegt, riskiert nach § 108 GModG ein Bußgeld bis 5.000 Euro. Fehlt bei Verkauf oder Vermietung ein gültiger Ausweis ganz, oder ist er falsch, sind es bis 10.000 Euro. Bestellen Sie, bevor der erste Interessent kommt, dann können Sie die Pflichtangaben auch gleich ins Inserat schreiben.
Was fragen Kölner Eigentümer zum Aussteller am häufigsten?
Fünf Fragen höre ich am Telefon immer wieder. Hier sind sie mit kurzen, direkten Antworten.
Wer darf in Köln Energieausweise ausstellen?
Das regelt § 88 GModG bundesweit, also auch in Köln. Berechtigt sind Personen, die nach Landesrecht Wärmeschutznachweise unterzeichnen dürfen, sowie Hochschulabsolventen aus Architektur, Bauingenieurwesen, Bauphysik und Technik, Handwerksmeister der Bau- und Anlagengewerke einschließlich Schornsteinfeger und staatlich anerkannte Techniker, jeweils mit Zusatzqualifikation. Für Nichtwohngebäude gelten zusätzliche Anforderungen.
Braucht es für Bedarf und Verbrauch unterschiedliche Berechtigungen?
Nein. Für Wohngebäude deckt die Berechtigung nach § 88 GModG beide Ausweisarten ab. Welche Art zulässig ist, entscheidet das Gebäude: Bis 31.12.2026 brauchen Häuser mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977, die das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erreichen, einen Bedarfsausweis. Ab 2027 haben reine Wohngebäude die Wahl.
Was beweist die DIBt-Registriernummer?
Sie beweist, dass der Aussteller für genau diesen Ausweis eine Nummer beim Deutschen Institut für Bautechnik beantragt hat. Damit können die Länder Stichproben ziehen. Ein Qualitätssiegel ist sie nicht: Das DIBt prüft weder die Berechtigung des Ausstellers noch die Berechnung. Fehlt die Nummer, ist der Ausweis nicht ordnungsgemäß ausgestellt.
Darf ich als Eigentümer meinen Energieausweis selbst ausstellen?
Nur, wenn Sie selbst die Voraussetzungen des § 88 GModG erfüllen und für den Ausweis eine DIBt-Registriernummer beantragen. Eigentum allein berechtigt nicht und schließt auch nicht aus. Fehlt Ihnen die Berechtigung, liefern Sie Baujahr, Fläche, Heizung und Sanierungen, und ein Berechtigter stellt den Ausweis für Sie aus.
Ist Stephan Grosser berechtigt, Energieausweise auszustellen?
Ja. Ich bin Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren, unser Unternehmen ist seit 2018 auf Energieausweise spezialisiert. Die Ausweise werden von ausstellungsberechtigten Ausstellern nach § 88 GModG erstellt, die beim DIBt registriert sind. Jeder Ausweis trägt eine eigene Registriernummer. Die Berechtigungsgrundlage nenne ich Ihnen am Telefon. Für geförderte Beratung wie den Sanierungsfahrplan arbeiten wir mit Energieberatern im Team zusammen.
Fazit: Worauf kommt es bei der Wahl des Ausstellers an?
Wer einen Energieausweis ausstellt, muss nach § 88 GModG berechtigt sein und für jeden Ausweis eine DIBt-Registriernummer beantragen. Das ist die Pflicht. Ob der Ausweis am Ende korrekt und für Sie vorteilhaft ist, entscheidet die Sorgfalt: die Rückfrage, die Plausibilitätsprüfung, der belegte Wert.
Ein Ausweis von einem nicht berechtigten Anbieter oder ohne DIBt-Nummer lässt Sie im Ernstfall dastehen, als hätten Sie keinen. Wer bei Verkauf oder Vermietung keinen gültigen oder einen falschen Ausweis hat, riskiert nach § 108 GModG ein Bußgeld bis 10.000 Euro. Wer ihn bei der Besichtigung nicht vorlegt, riskiert bis 5.000 Euro. Dazu kommt Ärger mit Käufern.
Sie müssen das nicht allein sortieren. Nennen Sie mir die Eckdaten Ihres Kölner Hauses, und Ihr Bedarfsausweis liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox. Der erste Schritt dauert zwei Minuten: Jetzt Festpreis-Angebot im Energieausweis-Rechner berechnen.
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